迎合市场需求 开发商适时调产品结构

　　以限购为标志的新一轮楼市调控已经两年，此轮楼市调控取得了良好效果。从数据上看，多地楼市已经遏制房价爆炒、稳定楼市。然而，受困于宏观经济和楼市调控的房地产开发商并没有消极应对。非常时期，开发商各显神通，转型商业地产、优化产品结构等都成为开发商的应对招数，展示出惊人的适者生存能力，而应对不力的开发商或将淘汰出局，一场楼市洗牌大幕已经拉开。这一切正应了那句话“唯一不变的是变”。

　　“短期内调控政策不会有实质性放松，但房地产企业将会通过调整产品和灵活定价等方式，贴近市场需求。”多位房开商在接受采访时表示。

　　适时调整产品结构

　　弱市之下，房地产商都在积极转变营销策略。除直接降价、变相降价、新盘低价入市外，不少开发商开始在产品结构上动脑筋。“通过调整产品策略和推盘方式进行差异化的运作，避免同质化竞争及开发有潜质客户，从而扩大成交量。”朗兆房产叶维坚说。

　　限购令已经深入市场两年，在严格的调控措施下，温州房地产市场进入了前所未有的考验期。成交量下降、项目销售周期延长，资金周转效率大为降低，开发商不断调整营销思路和推盘策略。“新盘项目‘低开’的主要目的，就是为了尽快回笼资金。另外，新增供应房屋价格的下降，也是在宏观调控下价格向价值回归的一种表现。”叶维坚说。

　　中瑞房产位于市区庄头一号地块的豪宅项目，前期产品主推豪宅。由于限购政策的影响，销售受阻，后来开发商及时调整产品供应策略，将项目名称改为“公园大地”，降低价格，重新定位。通过调整产品定位，市场反馈较好。

　　无独有偶，置信地产正在主推的雁荡小镇，定位为养生主题的旅游地产。据行业人士介绍，置信地产曾经考虑将该项目打造成温州最具景观优势的大户型产品。然而在限购令的严控下，他们重新调整市场思路，引入新的规划理念，以丰富齐全的配套和十余种园区俱乐部，打造功能复合型养生度假房产，主推31~38平方米户型，以高档精装修品质和低总价，打造高性价比景区房，引起了市场高度的关注。

　　据介绍，目前包括中梁集团、置信集团等温州多个在售项目通过灵活调整产品形态，在不同时间阶段主推不同类型产品，销售业绩均有所提升。

　　调控政策不会动摇

　　近期，各地楼市调控政策频频出现“微调”，但是多数行业人士认为，楼市调控的大方向不会改变，房价暴涨的局面也很难重演。

　　据介绍，从5月开始，温州楼市交易持续上升，一时间，各个楼盘日日抽奖、周周活动，奖品从苹果手机到高端海外游，从IPAD到奔驰汽车，房开商使出浑身解数博取市场眼球，而被压抑已久的刚性需求也在金秋收获果实，10月份温州楼市再次站上了千套大关。

　　二手房市场交易则因为商品房市场的出色表现，交易量出现下滑。“房地产调控政策要持续，房价回归到合理水平的目标很清晰。今年政策的主基调是满足刚性需求，但政策不会放松，整体房价仍将继续下探，但幅度不会超过30%，而交易量将低位稳定。”朗兆房产董事长叶维坚表示。

　　分析人士认为，近期一些城市的调控政策出现分化，但地方政策不可能动摇中央房地产调控的决心和方向，地方政府和中央政府的博弈将贯穿整个宏观调控的始终。一刀切的调控政策可能会出现差异性，也会逐步发生调整；就目前来看，很多刚需置业者需要保护。

　　各地政策微调都被中央叫停，这表明国家调控楼市的决心并没有动摇，因此楼市短期内仍难有起色，开发商也会各自寻找促销办法，或降价或收缩投资等。目前来看，没有放松限购的可能性。限购政策可能会长期持续。

　　未来五年，房地产还将是规模很大的行业，但其黄金时代已经过去；今后，温州楼市将一改产品结构单一的局面，改善型需求，刚性需求，养生度假需求及商业地产一起形成的新住房供应体系，且将日趋完善。

　　价格或“恢复性”反弹

　　温州大学房地产研究所向洋表示，目前的市场低谷对一些有实力、资金充裕的开发商来说，不失为拿地抄底的时机，但资金链紧张的中小开发商或面临被兼并的危险。

　　纵观2011年调控对整个房地产行业的影响，除销售面积出现大幅回落、融资渠道收紧以及房地产投资增速明显下滑之外，还包括房企新开工与施工增速的明显下滑。2012年土地市场的低迷表现将直接影响到2013年商品房的供给，将持续下滑，但同时指出，今年三季度后严厉的紧缩性调控政策有趋缓的可能，而以限购为主的行政性调控手段或将退出舞台。随着供应减缓，供应量减少，刚性需求得到释放而引发的“恢复性增长”即将来临。

　　也有行业人士表示，房地产市场的开发销售存在周期性因素，开发商减缓拿地、缩减开工量都是针对调控政策所采取的措施，但市场上存在的巨大刚性需求不可能一直被抑制。从长期来看，一旦调控放松，需求得到释放，价格有可能出现小幅“恢复性”反弹。 □欣欣`/文