记者眼中的浙江房博会:房子很多 选择余地不多

　　“双限”下酒店式公寓大受追捧

　　记者陈卿

　　房博会四天，最让人印象深刻的是，除了学区、地铁概念的项目受到刚需以及改善群体关注之外，因限购令影响让投资群体重新重视的酒店式公寓也受到了空前的市场认可。

　　其实，早在今年1月18日，杭州市政府下发的《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》(下称《意见》)，该《意见》对商业办公等非住宅类项目在设计、推广、案名等方面做了严格限制，禁止出现带有居住功能的暗示。由此，本次房博会上涌现出的具有“类住宅”性质的酒店式公寓，注定似乎将成为市场中的绝版。

　　本次房博会期间，去年几度开盘几度热销的中天·西城纪已经进入了尾盘销售阶段，而从现场推广效果来观察，其市场关注度依然很高。而位于下沙的和达·东东城也推出了位于5-6层，均价10000元/平方米，户型为41-58平方米的房源。与此同时，本次钱江世纪城还在和平会展区集中展出了一批即将开盘的酒店式公寓以及写字楼项目。

　　在众多亮相房博会的酒店式公寓项目中，杭州新天地，这个有着150万平方米体量的城市综合体，也首次推出了层高5米4的绝版酒店式公寓产品。

　　销售人员表示，这批酒店式公寓产品户型面积在35—100平方米之间，精装标准为3000元/平方米。户型兼具办公、居住功能，其中的75平方米户型，更是突破性地实现了三层跃墅格局。有业内人士在现场认真研究过该户型后表示，这样的酒店式公寓设计，哪怕在全国的众多项目中，也是独一无二的。“可以自住，也可以投资出租，相信新天地的酒店式公寓会非常受市场追捧。”这样的判断也得到了现场销售人员的证实。据新天地相关负责人表示，首批酒店式公寓产品将会在今年年底前开盘，而房博会四天时间，该项目的客户预登记就超过了1000多组。

　　杭州新天地是中国第一个以工业遗存为主题的城市综合体，距武林广场约6公里，总用地面积56.7公顷，包含了大型购物中心、创意办公核心区、商业商务区、高星级酒店、SOHO/LOFT商住区、休闲娱乐等多个功能区。这一大型都市高端商业综合体的建设，将推动整个城北的跨越式升级；规划中地铁3号、4号线在新天地内的交集，更进一步确定了该项目在整个杭城东北部的绝对核心地位，将立志打造成为杭州城北次级城市中心。据了解，未来在杭州新天地中，仅酒店式公寓的供应量就达到了30-40万平方米。可以说，这里将构成杭州今后几年时间内，酒店式公寓产品的集中营。现场有购房者对记者表示，如果均价能够控制在18000—20000元之间，将会考虑投资长期持有。“如果价格超过25000元，我可能会放弃投资。”

　　暗流涌动的房博会

　　记者刘德科

　　刚刚闭幕的房博会，称不上人气爆棚，却是暗流涌动。

　　绿城和万科都在房博会上打出了新口号，绿城没有说“创造城市的美丽”或“第一品级(FIRST CLASS)”，而是说“让更多人更满意”；万科没有说“让建筑赞美生命”，而是说“好房子、好服务、好邻居”。口号的非正式变更，体现的是房地产企业的悄然变革甚至可以说，绿城试图变得更万科，而万科试图变得更绿城。而从未缺席房博会的本地大鳄滨江房产，竟然隐身了。

　　具体到购房者而言，刚刚结婚尚未生育的年轻夫妇，已经在忧心忡忡地把“学区”列为购房者的第一影响因素；拥有两次以上购房按揭经历的人，怎么也绕不开“限贷”的障碍，去购入一个更适合当前生活状态的房子；退休夫妇手握100万元左右的现金，试图在楼市里寻找一个保值的渠道。在菜市场一般理性的房博会现场，还有人问：“我是该买一套绿城·西溪诚园的公寓还是该买一套清源·五韵峰的排屋？”对他而言，这同样是一种烦恼。100年后，如果有人不小心检索到这篇文章，检索到这个时代对于房产的这一种焦虑，应该可以感受到这个时代汹涌澎湃的城市化进程。

　　当然，这是100年后无关痛痒的事。面对此刻的现实，或许我们失去了购入跌价楼盘的机会，中豪·四季公馆也好，方正·荷塘月色也罢；但是我们依然刚刚去看看调低价格的楼盘，比如观感奇佳的郡原华浙·九润公寓，比如引进了天长小学的天都城。这就是市场作为一种资源配置手段的魅力。

　　只要给它足够的时间，市场就一定能够平复“一荣俱荣”或“一枯俱枯”的绝对化倾向。温吞水一般的行情大势，仍然掩不住个盘的大热。与相对冷清的房博会相比，热门楼盘的售楼部更显得人声鼎沸。龙湖·滟澜山和万科·良渚文化村的七贤郡，已经蓄积了大量的客户，它们不约而同地选在房博会结束后的第一个周末，而且热销已成定局。

　　显然，房博会的场外信息比场内信息更值得关注。刚刚在房博会前高价出让的钱江新城三宗宅地，让很多敏感的购房者不得不关注那个不断间歇性发作的话题：“面粉”的价格变化会不会导致“面包”的价格波动？这不只是杭州楼市单独面临的问题，而是一个全国性的思考：很多城市不断传出大牌房企大举拿地的消息。

　　但是，没有人可以给出令多数人信服的答案。开发商也好，购房者也好，市场各方都处在一个尴尬的政策真空期。传得沸沸扬扬的房产税，依然没有明确的时间表，但是却传出湖南、湖北两省“暂停房产税试点”的消息。决策最高层发布的最新思路是“调控手段要更加注重市场和法制手段”。但是，目前很多购房者依然绕不开“限购令”这种高度行政化的手段。

　　不只是房博会，整个楼市都在暗流涌动。就像王菲的经典歌曲《暗涌》所唱的那样：“就算一屋暗灯，照不穿我身，仍可反映你心。”

　　房子很多，选择余地不多

　　记者胡灵波

　　今年以来跌宕起伏的市场行情，让不少购房者对楼市的预期也在发生心理的变化。在经过前期“以价换量”的博弈后，杭州楼市在6月份重新迎来鼎盛，并在随后的日子，屡创楼市成交新高。在房价又出现攀升迹象，以及降息等一系列政策刺激，相当数量购房者放弃观望，成功入市，但是，也有很大部分犹豫的购房者，错过了楼市的最低点，错过了很多价格最低点的楼盘。对这些有着真实需求，又有“房票”的购房者来说，来逛这次房博会的心情多少有点复杂。

　　尽管在为期4天的展会期间，两个展馆提供了较为丰富的可售房源，从后市来看，今后房地产市场的供应也依然充裕。但是，“涨上去”的房价明显让购房者感受了选择上的压力。房博会上，那些前期低价抛售的楼盘，如桥西板块的吉祥半岛、名城公馆，滨江板块的寰宇天下、钱塘帝景，丁桥板块的四季公馆、昆仑天籁等楼盘，基本上已经无房可售或者剩余下的房源不多。同时，还有不少楼盘开始缩小降价幅度，悄悄提高价格。此外，近期大量户型面积大、总价高的高端物业入市，也拉升了楼市平均成交均价。这种看涨的市场预期，也让这次亮相的诸多新盘在蓄客情况良好的情况下，定价信心有所增强。某个位于滨江区西兴镇的项目，透露出来的预计均价会在20000元/平方米，比之上半年的市场预期，显然高了不少。

　　上半年刚需楼盘或高端楼盘中的低总价房源持续跑量，导致大量刚性需求被持续释放和消化，最近一段时间以来，被压抑许久的改善性需求重新显现。本届房博会上，能够承受五六百万元总价的改善型客户明显增多。和刚需客户追求总价上的控制不同，这些改善型客户最中意的还是市中心的房源，并对地段、环境、品质、配套、学区等都有自己非常明确的选房标准，就如一位住在建国南苑附近的女士表示，她要买的房子，是老杭州人眼中的核心地段，还要环境好、品质好，并且兼顾儿子上学的便利性，以及老人生活的配套成熟性等等。

　　可能是唯一不受调控政策影响的学区房，是这届房博会上的热点。尤其是以年轻夫妻为代表的购房者，十有七八冲着学区来买房。这些抱有为子女入学铺路的需求者，最大的出发点只为能够找到一套傍上名校的房子。于是，一些名校扎堆的区域和性价比较高的学区楼盘，如有卖鱼桥小学的桥西板块，有江南实验学校的滨江板块，以及城西的二手房等，都成为了他们重点关注的对象。而一些有名校概念的楼盘，如协安紫郡、滨江凯旋门、荣安望江南、城市风景、高尔夫艺墅等，以及有资源作为配套的金成竹海水韵、良渚文化村、新明半岛等近郊楼盘，也成为不少购房者的意向选择。

　　在限购限贷政策没有放松的大背景下，投资性需求依然很难复苏。本届房博会上，参观者基本以本地居民、自住型消费者为主。尽管还有一些有操着外地口音的购房者，但是，剥离了投资需求的他们，如今更多的是因为工作变动、为子女就读创造条件等实实在在的自住需求。

　　二手房展区，老年人来了不少

　　记者方张接

　　每年杭城老百姓所关注的二手房展区，首次设在世贸二期的二楼展台，让不少有二手房需求的买家不适应了。会展第一天下午，匆匆赶到华邦展位的陈大姐说：“以往二手房都是在和平展区，听说今天是房博会，一早就去了和平，结果逛了一上午，都没有看到二手房展区，还以为今年没有了。一打听才知道，原来搬到了世贸，这才赶过来。”

　　像陈大姐这样，赶到和平才知道今年的二手房展位发生变动的客户不占少数，由于前几年二手房展位都位于和平展馆，即使是参展商多，也会把二手房展位安排在和平的外场。今年虽然二手房展区位于室内，但多年惯性思维，还是让不少客户落了空。

　　根据华邦地产市场研究中心统计，受到展位变动的影响，二手房展位的人流量与往届相比有一定幅度的下滑。

　　值得注意的是，往年二手房展区来的基本上是年轻购房者，今年来的中老年人却特别多，几乎占到了一半左右。这些中老年购房者，大多数是退休多年的老杭州人，他们的子女即将面临婚嫁，目前的住房虽然位于市中心的黄金地段，但无奈面积太小，户型格局较差，同时房子较老，不适应以后家族多成员的居住，因此希望将现有的住房进行出售，加上多年来的存款，换得一套面积较大的房子。

　　来到二手房展区的张大伯就是这种情况，他住在众安桥，应该说是杭州老城与金融商业街的黄金地段，但由于房子购于上世纪80年代初，仅40余平方米，想换套大房子住住，所以房博会期间他不仅带来了房产证，还把家里的户型图一并画好带来。可以看出，他卖房的意愿很强烈，同时还让经纪人帮忙介绍城西的房子，看看有没有可以置换的房源。

　　杭州二手房成交量已经连续两个半月呈现回落态势，市场的转冷开始逐步影响业主对后市房价的预期，因此一些诚意出售房屋的业主，尤其是着急出售的业主，开始主动调低房屋报价或者增大房屋议价空间。许阿姨也是一位居住在市中心的老住户，展会期间来到二手房展区，除了想看看城东的房子，还想看看自己的房源有没有挂在展位上，“房源其实我很早就挂出去了，不过好像最近看的人少了，经纪人让我降点价，我还在考虑之中，我想来这里看看中介公司有没有在房交会上推荐我的房子，希望他们能够帮我多推荐推荐，价格方面，如果看中了还是可以谈谈的”许阿姨说。