海口打桩广州撤场 海航系地产陷资本游戏迷局

　　大英山机场地块

　　海航系这种通过资本运作、提升项目价值的手法，其实过往首先就是用在了有着海口标杆之称的大英山老机场地块项目上。

　　由于海口城市建设的需要，大英山机场在1999年全部撤出之后，区域总占地面积600公顷的土地变更为城市建设用地，而核心地段的3000亩则成为规划中的海口市“城市之心”。

　　海航集团由于其背景，多年来与大英山机场的土地有着非同一般的渊源，而这3000亩土地之后也由海航集团控股企业海口美兰机场获得了开发权。

　　2004年，海航集团与广东地产商联华国际签订了大英山机场项目合作协议，共同出资成立海口新城区开发有限公司，联手开发大英山旧机场项目。

　　但此后因各种原因，双方的合作并未顺利进行，联华国际黯然离场，而海口新城区开发建设有限公司却保留了下来。

　　2007年5月28日，海航集团出资17.5亿元成立海航置业，并将海口新城区开发建设有限公司和3000亩大英山土地划拨至其名下。

　　一年之后的2008年7月15日，海航集团又出资成立了海航地产，重新分配旗下的地产业务。之后，海航地产专注于海南本岛的房地产开发，而海南置业则负责海南之外的房地产业务。

　　到了2009年下半年，3000亩大英山机场土地使用权的拥有者悄然变成了海航地产。而在经过多番辗转后，大英山机场土地早已升值数十倍。

　　目前，海航地产已成为2010年10月后成立的海航国际旅游岛开发建设(集团)有限公司(海岛建设)旗下最重要的核心业态。

　　根据公开资料，2009年1月，海航地产的资产总额仅为4.03亿元，然而，至2011年2月，资产总额已逾75亿元。3000亩大英山土地的资产价值由此可见一斑。

　　“海航地产获得的大英山土地是属于划拨土地，成本很低，大概只有70万元/亩。”一位了解情况的海南开发商曾表示，“如果按照现在住宅用地的地价，大英山土地的地价已经达到500万-600万元/亩。”

　　除了在旗下各公司之间辗转外，海航地产还将大英山机场地块提供给专业地产商进行合作开发，然后坐享其成。

　　在大英山机场地块最终转至海航地产名下之后，海航地产曾和北京国瑞地产在其中联手打造了一个占地近300亩的项目，名为海阔天空·国瑞城，该项目住宅最高售价曾达到15000元/平米。

　　不过，该项目基本是由国瑞地产独立开发完成，海航地产仅提供土地资源。而作为对价，国瑞地产要向海航返还每平方米楼面价3000元，这是双方早前签署的合作条款。

　　以此折算，这相当于海航地产以800万元/亩的地价把土地出让给国瑞地产。

　　“与专业开发商合作开发，既是海航系地产的过人之举，也是迫于无奈，因为房地产开发并不是海航系地产的强项。所以海航系发展地产业更多的是通过把握资本市场、资产泡沫的节奏来迅速做大资产规模，即依托并购和资本杠杆”，相关分析师认为。