独栋别墅占地，农民动迁安置房用地紧缺

　　国家叫停别墅类土地供应已有9年，且在这9年间三令五申从未松懈，2003年2月18日，国土资源部发布了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，规定“停止别墅类用地的土地供应”。但在上海市闵行区，大型独栋别墅群的建设却依然如火如荼，而部分农民动迁安置房则无地可建。

　　面对“闵行区为何在国家禁令之后还出让900多亩别墅类用地”的质疑，闵行区规划和土地管理局副局长张健表示，“我们供的是住宅用地，不是别墅用地。上面造的不是独栋别墅，是独栋住宅。”

　　在上海闵行区，仅马桥镇就有949亩别墅类用地，出让给上海绿城玫瑰园以及中星红庐两个楼盘。该两个楼盘容积率均为0.175的纯独栋别墅项目。其中，上海绿城玫瑰园开发商上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司分别于2003年4月22日、2006年2月24日获得土地465亩和11亩；中星红庐开发商上海旗捷置业有限公司和上海闵润置业有限公司，分别于2004年8月27日、2004年10月20日获得土地228亩和245亩。虽有国家禁令，

　　两个楼盘却形成了独栋别墅群。

　　该独栋别墅群分四期开发。占地面积高达1205亩的上海绿城玫瑰园正在进行第三期工程的建设，而总面积690亩的中星红庐则已完成全部工程的建设，现正对外销售。

　　国家明令禁止别墅类用地的土地供应，为何上海市闵行区仍有别墅类用地的出让？

　　“虽然国家于2003年2月18日叫停了别墅类用地的土地供应，但当时并没有就什么是别墅有过定义，直至今日我也没找到国家有过任何定义。”张健说，“后来2008年8月27日，上海市出台了一个《关于本市低密度住宅建设项目处理意见的备忘录》规定，外环线以外地区容积率小于0.3，且建筑形态全部为三面或四面临空，带有独立式使用庭院，层数为一层至三层的住宅小区项目，定义为别墅类项目。”

　　张健称，“这些项目按现在的标准可以说是别墅，当时不能说是别墅。另外，我们一直都是严格执行政策的，我们从来没有供应过别墅类用地，我们供应的是住宅类用地。我们上面造的也不是独栋别墅，是独栋住宅。而且我们所有的土地出让方案都是报市里批准的，现在是备案的方式，以前是审批。”

　　记者查阅了张健提到的《关于本市低密度住宅建设项目处理意见的备忘录》，看到如下规定，“针对别墅类项目，在2003年9月24日之前已经签订土地出让合同，本着实事求是的精神，予以办理相关项目报批手续，不符合此项条件的不予办理。”

　　按照该《备忘录》规定，闵行区于2004年、2006年向上海中星红庐和绿城玫瑰园项目供地仍不“合规”。

　　对此，张健表示，“2008年出台的文件怎么能管2003年的事？叫停(开发建设)那是理想化，法律都定义不能追溯历史。以前国家出台政策时，(独栋别墅的定义)没有定义好，我们政府与开发商签订的协议，怎么能随便撕毁？要撕毁也可以，但国家要拿出相关的处理意见。国家一没有相关定义，二没有相关处理意见。没有法律依据，你叫我怎么收回土地？你叫我之后如何处理？”

　　上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司干脆表示国家没有禁止别墅类项目的建设。该公司负责媒体宣传的虎保薇称，“我查了国家发展改革委的网站，没有禁止别墅建设的相关文件。我们公司也没有人来接受你们的采访。”

　　国家禁令为何屡不奏效？是什么原因促使地方政府博弈国家禁令？

　　据了解，上海绿城玫瑰园总规划227幢独栋别墅，其中700～900平方米的标准别墅179栋，1400～2000平方米的大别墅48栋。其标准别墅价格最低为3500万元一套，大别墅则1.5亿元左右一套。

　　据当地农民反映，上海绿城玫瑰园土地出让价格每亩只有300万元左右。张健也证实，“当时土地出让的价格不到300万一亩，但也差不多了。不过土地出让合同我不能给你们看，它不属于信息公开项目，那是商业机密。”

　　为此，记者算了一笔账，以标准别墅3500万元、大别墅1.5亿元计算，179栋标准别墅、48栋大别墅的总销售价格在134.65亿元。以每亩300万的土地出让价格计算，土地出让总金额仅为36.15亿元。可以发现，销售价格与土地出让价格的价格差近百亿元，刨去建设绿化等成本，建设独栋别墅获益不菲。

　　与动辄上百亩的别墅用地相比，闵行区农民动迁安置房的建设用地就显得异常紧缺。张健告诉记者，闵行区的土地资源相当紧张，该区部分农民动迁安置房没有土地可建。