万科等房企加速布局养老地产

　　越来越多房企加入到养老地产的开发阵营。近日，万科宣布再次进军养老地产，将投入120亿元在长春市打造养老住宅项目，这也是其在养老地产领域的最大一笔投资。与此同时，绿城也宣布，将试水养老地产。“这些地产新领域将是未来房企竞争的主要战场”，业内人士认为，不过，由于尚未形成成熟的运营模式，国内养老地产领域仍然“前路漫漫”。

　　多房企布局

　　8月13日，万科集团总裁郁亮和执行副总裁丁长峰飞抵长春，他们此行的重要目的是与长春市政府签署一项协议，万科集团下一步将投资120亿元，在长春市多个区域打造占地100万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。

　　万科集团目前共有4个养老地产项目。早在2010年，万科集团就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”，采用租售并举的养老地产开发模式，为万科集团的养老地产开发铺路。此外，万科还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水养老地产项目，之后又在杭州的良渚文化村配建了养老地产项目，但规模都较小。

　　无独有偶。绿城中国董事局主席宋卫平近日也公开表示，将试水养老地产。“养老地产的运营难度大，利润可能只是普通地产的二分之一”，不过，宋卫平非常看好这一领域的未来发展前景，他说，目前国内老龄人口越来越多，而且绝大多数经济独立，老年地产业将是“金黄色”的。他透露，绿城将做成全护型学院式养老，预计一年之后轮廓初成。“养老地产是绿城必须要做成的”。

　　此外，包括保利、首创置业等房企，也一直在养老地产领域有所探索。

　　未来主流方向

　　据2010年第六次人口普查数据显示，中国60岁及以上人口达1.78亿，占13.4亿总人口的比重为13.26%，其中65岁及以上人口有1.17亿，据联合国《世界人口统计》预测，至2015年，中国60岁以上的人口将达2亿。现在老年人的消费水平又在不断提高，这给养老地产奠定了一个很好的买方市场基础。

　　“养老地产将是未来房地产的一个主流方向，是一件很好的事情”，中国房地产研究会人居环境委员会副主任、中国房地产业协会老年住区委员会特别顾问开彦对记者表示，目前，养老问题主要由政府和市场两种途径来解决，其中由政府解决的老龄人口尚不足3%，其余97%都将由市场来解决。在5-10年之后，老年人口的规模和老龄化趋势将更加凸显，养老问题需要有前瞻性的布局。

　　“养老地产的发展空间很大”，开彦说，不过，与普通住宅开发截然不同，养老地产对后期运营和服务要求极高，并非“换个形式”的卖房，对房企来说是巨大挑战。在进入这个领域之前，房企应该做好各个方面的准备，先规划、再开发。

　　运营模式待解

　　据了解，万科集团第一个养老地产项目北京万科幸福汇，包括两种业态，利用商业配套建设的“活跃长者之家”和配建于住宅部分的“活跃长者住宅”。前者以销售为主，后者则主要用作自持。

　　开彦认为，养老地产的住宅部分目前主要采取租售并举，销售的部分还可以分为全产权、半产权以及会员制等多种方式。不过，对于养老地产来说，最核心的部分并不是住宅，而是后期的运营，这也是养老地产盈利的主要来源。与常规的地产开发模式不同，养老地产更倾向于持有式和运营式，对配套设施、服务人员的数量和专业性要求极高。

　　目前虽然有一些以“养老住宅”为营销理念的项目，但无论是建筑设计，还是运营管理，离真正意义上的养老地产仍有相当距离。

　　由于制度和规划层面的缺陷，短期内，养老地产并不会成为国内房企的主流。首先在拿地环节，由于养老地产所需的配置较多，投资成本较大，因此招拍挂的地块并不适用于养老地产，开彦认为，养老地产用地应该类似于保障房用地，具有一定的优惠政策；其次，在后期管理过程中，养老问题最终形成的将是一条产业链，需要医疗、保险、设施、交通以及老年用品、文体休闲等一系列系统服务，更多的是政府的顶层设计，开发商只是其中的一个环节。

　　虽然大趋势向好、符合行业发展潮流，但在具体实施过程中需要不断探索和尝试，最终形成一种成熟的商业模式。“对于开发商和地方政府来说，养老地产将是一个长期的课题，慢慢形成系统。”

　　-名词解释

　　养老地产

　　是指从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。