7月上海楼市呈反季度热销 调控或再申从严规定

　　自6月以来沪上楼市成交量传统淡季逆势放量以来，7月份楼市统计数据显示，目前已经趋于理性回落，但依旧呈现反季度热销态势。业内人士认为，目前上海楼市的回暖势头还未完全站稳脚跟，在严格的限购条令中，购房者对于价格的敏感度仍较高，当下中央多次表态表明从严立场，因而，对于类似上海这样的一线城市来说，严格执行限购政策或将是未来一段时间内的主要任务，购房者对于价格增长的抗性或会逐步转强。

　　据21世纪不动产上海区域市场研究部的统计数据显示，2012年7月前29天上海新建商品住宅成交78.9万㎡，较6月份同期回落约16%。其中上周(7.23-7.29，下同)全市新建商品住宅成交合计成交1443套、17.4万㎡，受产品结构性因素变动影响，该周成交套数环比提升0.7%的同时、成交面积则有0.73%的回落。楼市供应方面，上周全市新建住宅新增供应面积共计21.1万㎡，环比提升24.4%。而7月前29天楼市累计新建住宅供应面积达74.5万平米，同比提升0.4%。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，7月下旬近两周内楼市成交面积虽皆低于20万平米，仅17.5万平米的均值。但其实际成交水平仍较年内至今单周约15.4万平米有近13.6%的明显增幅。楼市成交量在6月集中爆发后，目前更多的是呈现回归到相对理性的水平。

　　基本上到目前可以预计，7月楼市成交量将达到85万平米左右。该成交量不仅同比将有10%左右的增幅，同时其也仅次于此前6月份，为去年2月份楼市进一步调控以来第二高的单月成交。就绝对值来看，7月虽较6月已出现冲高回落势头，但较往年来看其反季节热销行情已可确立。

　　受6月份改善性需求的入市支撑及市场热销促使7月前29天上海楼市整体均价继续稳步上涨，目前已达2.44万元/平米，其中上周上海市新建商品住宅成交均价约为2.39万元/㎡，环比提升2.42%。但数据显示步入7月后，尤其是中下旬楼市高端及别墅产品的销售已较成交量有更多的先期降幅，房价上涨中结构性因素正在减弱。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，7月前29天全市单价在5万元/㎡以上的高端住宅(下统称豪宅)共计成交164套，成交量仅为6月份总量的81%。同期新建别墅产品成交也出现了较为明显的缩减局面，29天合计仅成交355套，为6月份别墅总量的70.8%。

　　另外上周本市成交面积前十项目延续此前一周的“散乱”成交局面，成交套数最高的项目仅有52套的成交水平，远低于此前6-7月上旬多达7周最高项目成交皆为百套以上的水准。同时上述成交前十项目中套均面积低于100平米的多达4个，另有3个处于100-105平米之间，可见市场成交在经历此前大户型短暂的热销后，再次逐步趋向满足于刚需的小户型房源。不过需注意的是，该7大项目其上周房源的成交均价皆较今年1季度有不同程度的提升，其中最高的项目涨幅达17%；而与之对应的剩余3个套均面积高于140平米以上的项目在延续此前低开策略的同时，个别项目较1季度均价尚有10%左右的降值。

　　黄河滔表示，其实此前楼市回暖势头尚未完全成熟，在限购中的购房者对于价格的敏感度仍较高，特别是在当前政府方面近期多次出台各类通知及各地派遣楼市专项督查团，表明从严立场的背景下，购房者对于价格增长的抗性或会逐步转强。

　　同时2011年面对量价齐升的“金四”行情，国务院当时也曾派出多支楼市督查团，前往各地调研调控落实情况，并在随后出台一系列措施，致市场加速降温，并迎来此后的降价拐点。这或意味着目前中国楼市已再一次进入空前紧要的敏感期，一旦下半年地方市场成交仍呈现过热行情，则市场的过量反弹或可引发进一步调控的可能性较高。