公积金拉刚需效果不宜高估

　　最近，在刚性需求集中释放并带动商品房交易量回暖期间，以南京市政府为代表的地方政府对公积金贷款政策所进行的调整，有助于房地产市场交易的进一步活跃，但持久作用仍不宜过高估计。

　　我们先来看住房公积金的作用是什么？住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金贷款具有保障性、互助性和长期性的特征，是城镇在岗职工满足住房需求的重要途径之一。对于住房公积金贷款，国家给予了较商品房一般贷款更为优惠的政策，如在利率上，与商业性住房贷款利率比较，公积金个贷利率低2.1%左右，购房者利息负担明显降低。而且，购房人群通过公积金贷款，还能降低首付压力。正是基于住房公积金政策的种种优惠性，当前一部分地方政府为拉动当地“刚需”入市，就打起了调整公积金政策的算盘。

　　但是，笔者认为，住房公积金贷款政策调整，不会马上刺激刚性需求入市。

　　住房公积金政策的调整，主要是针对刚性需求者。贷款额度的提高，首付款比例的降低，有助于减轻购房的压力。但是，从政策调整的实施效果看，并没有马上带来商品房交易量的增长。

　　以南京市二手房市场为例，2011年10月，南京放宽住房公积金贷款额度和改善住房申请门槛，个人最高贷款额度由20万元/人、40万元/户恢复为30万元/人、60万元/户。但是，政策调整后的南京楼市并没有如期迎来刚性需求的集中入市，2011年南京市二手房交易套数较2010年下降34%，较2009年下降58%，创出近三年最低。特别是2011年12月份的二手房交易套数，低于11月份。

　　住房公积金贷款政策的调整，对房价的助涨作用也非常有限。目前热点城市房价仍在高位，即使可以将首付款比例降低至二成，并提高贷款额度，相对于较高的房价水平，其可以带动的房价上涨幅度也非常有限。

　　我们仍以南京市为例，按照最新的住房公积金贷款政策，一户贷款按照60万元来掌握，贷款首付款比例为二成，那么，在采取完全住房公积金贷款方式的情况下，可以支持最高75万元价值的住房。但就目前南京市区动辄单价2万元以上的商品房来说，贷款额度提高或首付款比例降低，所能带来的购买力扩大极为有限。即使可以采取混合贷款方式，也只能说是稍稍减轻了购房人的负担。而且，贷款额度的提高，同时也意味着每月利息付出的增加，对于住房公积金贷款政策主要面向的中低收入人群来说，利息支出增加和贷款额度提高也存在内在约束性。

　　在刺激刚性需求入市上，购买的刚性压力作用要大于住房公积金贷款政策调整。以限购为标志的住房调控政策，改变了楼市的运行轨迹。以往，投资性和投机性的住房需求，是推动楼价不断创出新高的重要力量。限购政策出台后，筛除了投资投机性住房需求，过滤后的市场需求就仅剩下首次置业和改善性住房需求。在这样的情况下，住房市场从供不应求转为供过于求，房价下降是大概率事件，开发商和购房者在房价调整上进行着激烈地博弈。

　　从成交量看，调控初期的住房交易量急剧萎缩。2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点。出台限购政策的城市商品房交易量明显下降。2011年，北京市商品房销售面积为1440万平方米，比上年下降12.2%。在持续近一年的观望中，虽然市场成交萎缩明显，但房价极为抗跌，仅出现小幅下跌，而与此同时，刚性住房需求购买的刚性压力日趋增大。从2012年3月开始，楼市出现了成交回暖迹象。这其中，既有开发商以价换量的积极作用，也有住房公积金贷款政策调整的累积效果。

　　目前看，若无法改变并稳定房价上涨预期，有可能会迎来房价的报复性反弹。进入下半年，楼市承接二季度的活跃态势，继续呈现出火热景象。随着地方政府支持首套房和普通商品房供应政策的被误读，二季度市场的房价上涨预期开始回升。观察周围人群，不难发现，最近买房行为表现得较为活跃。除了市场房价上涨预期悄然改变，二手房挂牌价也明显上升，排队买房、托人买房的情况也显著增加。

　　观察近年来房价运行变化，2009年后的房价上涨异常迅猛，这是在2008年末房价开始出现松动背景下出现的报复性反弹，主要是因为市场房价上涨预期发生了巨大变化。

　　因此，在当前商品房市场极为敏感的时刻，需要正确解读地方住房公积金贷款政策的调整。媒体的正确解读，对引导房地产市场预期有着至关重要的作用。(作者系银行业研究人员)