住房投资投机性需求与房产税改革

　　中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇

　　最近，全国不少地方房地产市场回暖，房价有上涨的趋势。为此，应进一步明确房地产调控定位，将扩大商品房有效供给作为抑制投资投机购房需求的着力点。个人住房房产税应在把握房产税功能的前提下稳步推进，这既起到扩大住房供给的作用，又能促进地方税制的完善。

　　在大城市住房限购政策没有取消的情况下，住房市场回暖说明住房刚性需求在很大程度上尚未得到充分的满足。在工业化和城镇化加速发展的特定阶段，各种刚性住房需求仍在进一步释放。要从根本上解决房价内在的快速上涨压力，除了加快保障性住房建设外，更要注意扩大商品房的有效供给。

　　投资、投机在一定意义上是市场活跃程度的表现。投资需求和投机需求经常混杂在一起或相互转换。商品房市场中如果仅有自住需求，那么住房租赁市场就会缺少供给。一段时间内，租房价格上涨与此不无关系。此外，住房市场上的过度投资投机，也必然会影响自住需求。这是当前有必要限制住房投机性需求的重要背景。但是，限制不宜长期化，因为这会损害市场功能的发挥。

　　从源头上看，住房市场过多的投资投机需求，是资本未能寻找到其他合理投资去处的表现，这也在一定程度上说明了经济结构的不合理。短期内，要抑制投机性购房，引导资本流向至关重要。合理的经济结构中，各行业获利应大致相当。当全社会各行业资本都涌入房地产行业时，需要寻找背后的不合理因素，以促进各行业资源配置的均衡。当前，为民间投资健康发展出台的一系列政策无疑将促进经济结构的合理化。

　　房地产调控的根本目标是要改善住房民生。一个正常发展的社会，应该是中等偏上收入水平的个人，就有能力购买适宜的商品房。稳定房价的意义就在于此。扩大商品房有效供给，将有助于稳定购房预期，从根本上解决恐慌性购房问题。

　　个人住房房产税虽在许多实行市场经济的国家和地区开征，但无法靠房产税来改变房地产市场格局。房产税应定位为一种为地方公共服务融资的税种，而不是调节收入分配的税种。我们在和经济合作和发展组织(OECD)专家交流时，对方也表示没有见过哪个国家用房产税来调节收入分配，甚至连个人所得税调节收入分配作用也不是得到充分的强调，政府更多地靠转移性支出来保障中低收入者的利益。

　　在金融危机之前，世界上许多开征个人住房房产税的国家和地区，房价并没有因为房产税的存在而持续下跌。可见，房产税不是调节房价的有力手段。因为持有者可以通过提价的方式将税负转嫁出去，最终负担税收的仍将是购房自住者。而且，房产税税率设定的水平不可能太高。即使按照高限3%来征收，只要一年房价上涨超过10%，那么希望通过房产税提高住房持有者成本的愿望就不太可能得以实现。

　　个人住房房产税如要对商品房开征，应当普遍开征，但对每个人每年给予一定的免征额(按金额确定，而不是按套数、面积等不可比的标准)，对存量商品房和其他价格中已包含基础设施及公共服务价格的商品房实施减免税，这样才能保证个人住房房产税开征后不会带来新的不公平。

　　当市场格局逐步从卖方市场转向买方市场之际，商品房投资投机获利也必然趋薄，投机性需求的生存空间也就自然而然地基本消失。