楼市，尚未具备量价快涨的基础

　　持续调控背景下的江苏楼市现状如何？记者昨日从有关部门获悉的数据显示，上半年江苏房地产市场同比呈现出成交回落、房价小幅上扬的状况，面对当前市场对于房价进一步上涨的担忧，主管部门初步预判称，当前楼市不具备量价快速上涨的基础。

　　库存够卖18个月，中小户型显得吃紧

　　江苏房地产备案信息系统数据显示，今年上半年全省商品住宅登记销售面积2967万平方米，同比下降5.6%。受成交总体回落影响，当前市场存量攀高，截至6月末，全省商品住宅累计可售面积9415万平方米，其中13个省辖市市区商品住宅累计可售面积5064万平方米，达历年来市场存量最高点，市场消化需18个月左右。

　　这一系统数据同时显示当前我省住宅供销比状况：今年上半年商品住宅批准预售面积，全省为3194万平方米，同比降12.8%，供销比为1.08：1；13个省辖市市区为1880万平方米，同比下降13.7%，供销比为1.03：1。不过，细分来看，中小户型普通商品住宅却显现供不应求状态，供销比为0.95：1。

　　上述数据表明，当前我省中小套型普通商品住房所占比重偏低，供应量不足、房地产市场结构性供需矛盾仍较突出。而中小户型普通商品住宅在未来一段时间内有可能会供不应求，市场存量较高的大户型住宅“去化”尚需时日。

　　供销结构矛盾引房价小涨，成交均价同比增5.2%

　　据统计部门监测数据，今年1-6月，我省新建商品住宅销售价格，“环比指数”1-4月连续下降，5月保持稳定，6月上升0.1%；“同比指数”月月均低于去年同期。

　　省房地产市场监测系统显示，1-6月13个省辖市市区商品住宅实际成交均价同比增5.2%。分析结果表明，供销结构的调整是今年上半年成交均价增长的主要原因。

　　近期市场小幅回升受结构性因素影响。从供销比看，今年上半年，省辖市市区中小户型普通商品住宅供销比为0.95：1，其中90平方米以下户型的供销比仅为0.78：1，随着刚性购房需求和少部分改善型需求的入市，中小户型普通商品住房出现热销，中小户型住房价格有所上涨；与此同时，市场上大户型商品住宅继续滞销，开发企业继续采取打折促销以价换量。

　　预判：当前楼市不具备量价快速上涨基础

　　省住建厅对当前市场走势作初步预判认为，在房地产调控政策保持稳定、市场库存较高、改善型需求没有政策支持大量入市的情况下，“以价换量”预计仍是房地产开发企业未来的主要选择，以刚性需求和少部分改善性需求为主的房地产市场不具备销售量和价格快速上涨的基础。

　　据分析，刚性购房需求是近期市场成交的绝对主力。人行南京分行调查的江苏16家主要金融机构1-6月发放的个人住房贷款中，首套房笔数占比达81%，其中6月份占比达90.3%。

　　再以南京楼市成交为例。从历史成交数据来看，南京市刚性需求规模月度值约为25-35万平方米，目前维持在30万平方米左右，与历史数据吻合。同时，从南京购房者信心调研数据看，受访者无住房人群和有1套住房人群占比近八成，表明“首次置业”和“首次改善”目前是主导性需求。今年上半年，南京120平方米以下面积段(中小户型)房源成交套数占比高达78%，为近4年最高，其中90平方米以下占比达45%，较2011年上升10.3个百分点。

　　举措：建立动态监测机制，做好政策储备

　　据介绍，我省将按照“省级政府负总责、市县政府落实主体责任”的要求，坚持房地产市场调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，不断巩固调控成果。将进一步强化各级政府的工作责任，加大监测考核力度，健全巡查、约谈、问责等工作机制，督促各地严格执行差别化信贷税收政策、限购限贷和商品住房价格监管措施，确保国家的部署要求不折不扣地落到实处。

　　记者了解到，针对当前市场存在的供应结构矛盾，我省将着力增加中小套型普通商品住房有效供给将安排一定信贷规模，定向支持中小套型普通商品住房开发建设，同时，进一步简化审批程序，促进中小套型普通商品住房有效供给，更好地满足城市居民首套自住性商品住房需求。

　　针对近期部分房企营造“热销”假象，发布虚假信息等现象，我省将加大监管力度，建立房地产开发经营行为定期检查和动态巡查机制。为合理引导房地产市场预期，省住建厅已开发建设“全省房地产市场动态监测系统”，各地每天的新建商品房交易信息都能自动上传到这一系统，以利及时追踪监测。