鹿城将建378万平方村改房

　　葡萄村拆迁现场杨冰杰摄

　　按照我市城中村改造计划，今年鹿城区城中村改造开工项目30个，总建筑面积377.75万平方米，总投资218.94亿元。377.75万平方米，相当于2007年温州市区一年交易量的三倍多，是今年上半年新增供应量的十倍多。如此巨量对我市楼市会带来怎样的影响？

　　业内人士表示，城中村改造会对楼市的结构产生较大的影响，涉及到的方面包括：供应结构、消费结构、开发商的结构都可能随之发生一些变化。

　　温州大学房地产研究所向洋表示，就供应方面，过去城中村改造项目的建设速度有限，商品房一直作为居民住房的主导占据绝大部分市场，导致供需不平衡，房价不断走高。根据温州房管局商品房网上销售管理系统显示，目前全市公开发售住宅面积212万平方米，但接下来仅鹿城城中村改造开工项目的总建筑面积就达到377.75万平方米，尤其是在省委常委、副省长、市委书记陈德荣提出的“拿最好的地块、引进最好的建设企业为农民建最好的房子”的指导思想下，当前城中村改造房源的地段、品质、户型、环境等方面都不会逊色于普通商品房。像葡萄村的设计方案中，绿地率要求达到30%以上，车位配比要求1:1，户型也是按照商品房的标准设计。

　　只要缴纳土地出让金，城中村改造项目就可以上市交易，所以在三至四年后，城中村改造项目完工时，除去村民自住需求，还将会有大量的村改房流入市场，刚需商品房和老式小区必将受到明显挤压。虽然高端物业针对改善型需求和投资型需求，但是村改房放量带来全市房价平均水平下降，也会间接影响到高端物业的价格。

　　从消费上看，未来商品房的目标客群，将主要针对经济状况较好的群体。而城中村改造纳入保障房工程，将作为城镇居民自住集聚安置(置换)房和作为公租房的城镇居民多余集聚安置(置换)房，承担普通老百姓最基本的居住需求，投资客在这类市场的比例将会减少。不过业内人士称，随着城中村改造的进行，有买房意愿的城中村居民会将资金留下置换村改房，这部分购买力将无法支持商品房。

　　从开发商结构变化上看，随着楼市调控的进一步深化和保障房建设的加速推进，有一部分开发商开始向精品路线发展。随着大量村改房的供应，必然加速开发商的发展模式的变化，从量向质过渡。而这一过程中，品牌开发商的优势将得到更大的凸显。

　　向洋称，村改房可流通，所以与一部分商品房出现了市场的重叠。不过这个影响是非常缓慢的，而且最少也要三至四年才能显现。随着村改房大量投入市场，房地产在市场细分上也将越来越精细化，开发商会拿出更多的收益投入到自己产品的品质、技术、设计、配套建设等上面去，从而拉开差距，提升自己产品的档次，保持自己产品的个性和品质，而淡出相对低端的产品。这样使楼市结构既确保低收入家庭的“居者有其屋”，又保证了高收入家庭置换和投资的需求，更有利于楼市健康发展。　李尖