调控难放松 楼市价量齐升无以为继

　　只要“限购”政策底线未变，仅靠刚需不足以维持市场成交量持续放大，房价再现大幅反弹的基础并不存在。

　　统计局7月18日发布数据显示，与上月相比，70个大中城市6月份新建商品住宅(不含保障性住房)价格上涨的城市大幅增至25个，其中北京的环比涨幅最高。此外，6月份二手住宅价格上涨的城市也达到31个。

　　在信贷环境趋于放松、刚需群体入市等因素影响下，国内热点城市楼市5月份成交开始回暖，并且一直延续至今。尤其是两次降息之后，各方面对楼市的热情更是受到明显提振。

　　反映到市场上，成交量出现明显放大，据中金公司监测，6月以来重点城市成交量继续回暖，环比持续上升，成交均价也出现小幅回升。这也与统计局公布的数据相一致：今年前5月，70个大中城市新房价格环比上涨的城市数量均为个位数，1-5月新房价格上涨的城市数量之和尚不及6月份上涨的数量。当然价格涨幅并不大，无论是新房还是二手房，环比涨幅都低于1%。

　　这种热情甚至传递到了土地市场，开发商买地密度和溢价率自6月开始逐步上升，6月份300个城市土地平均溢价率达到10%，创下今年新高；个别高价地块也开始出现。业内人士预计，如果没有新的调控政策出台，未来三个月各地楼市将维持回暖态势，三季度楼市传统淡季或将呈现旺销景象。

　　毫无疑问，未来楼市走向、政策松紧已经与宏观经济高度关联在一起。近期，一则“珠海楼市双限令松绑”的消息在网上广为传播，随后珠海有关部门很快进行否认。此前，类似的地方“微调政策”传闻已多次出现，或是提高贷款额度，或是放宽税收标准，有些则是调整甚至试图取消限购，不一而足。一些试探之举顺利“闯关”，也有不少措施则被中途叫停。

　　针对呼吁楼市调控政策放松的声音以及地方政府的“微调”举动，国务院及有关部门负责人近期的接连表态，向市场传递出“调控不放松”的明确信号。那么，在长期严控的道路上，是否意味着楼市调控政策就没有任何“松动”的空间和余地呢？

　　笔者认为，至少在三季度，当前已有的“微调”动作仍将会延续——深圳公积金贷款方案在千呼万唤中终于出台，也从一个侧面透露出地方政府提振楼市的意图。

　　但这并不意味着调控名存实亡。因为即使默许“微调”，监管层也会严格控制市场成交热度，防止调控再度重蹈失败覆辙。据媒体报道，随着楼市成交持续回暖，国务院正组织多路调研机构研究楼市现状。有业内人士解读称，以房价走势为参照，一旦价格上涨明显，新的紧缩性政策出台的可能性仍然存在。

　　可以预期，在未来数月内，政策会一边喊“紧”，一边继续容忍“微调”；市场成交一边回升，一边也会继续搞些象征性的降价和优惠促销。只要“限购”政策底线未变，仅靠刚需不足以维持市场成交量持续放大，房价再现大幅反弹的基础并不存在，随着未来对首套房的“微调”挖潜空间逐渐缩小，市场终究还是会重新回归到下行通道。