成交回升议价空间小 北京二手房价上涨预期升温

　　随着楼市成交量回升和新房项目提价，近期北京二手房价格持续上涨。根据链家地产的数据，3月以来，北京二手房成交均价已连续上涨4个月，个别地段更是出现“坐地起价”现象。

　　作为楼市走向的先行指标，二手房价走势被业界广泛关注。业内人士表示，随着央行降息所带来的购房成本降低，成交量回升将继续推动二手房价上涨。新房价格回升、热门地块成交等因素也将促进二手房价格上涨。

　　刚需成为购房主力

　　经过一番纠结，上周末王娟(化名)以128万元的价格买下位于北京朝阳区北苑的一套二手房。这一价格与两周前相比，整整高出10万元。某中介公司的业务员告诉王娟，这一区域近期“没有不涨价的二手房”。

　　北京中原市场研究部根据住建委的数据统计显示，6月北京二手房总成交14863套，其中代表刚需的100平方米以下户型为10973套，占比高达73.8%；代表改善型需求的120平方米以上的户型签约2338套，占比仅15.7%。

　　北京中原市场研究部总监张大伟表示，刚需占比之高、改善性需求占比之低，均创数年来的新纪录。主要原因在于，从今年3月开始，刚需随着市场回暖而纷纷入市。

　　与多数位于远郊区域的新房相比，二手房地段相对优越，配套设施较为完善，并具有一定的议价空间，深得刚性需求购房者青睐。但随着成交量的持续走高，二手房的议价空间正被压缩。根据链家地产的统计，从3月以来，北京二手住宅的成交均价从20979元/平方米上涨到6月的22316元/平方米，连续4个月保持上涨，累计涨幅达到6.4%。

　　链家地产副总裁林倩向中国证券报记者表示，在北京的远郊区县，甚至出现二手房价高于新房价格的“倒挂”现象。而在地段优越的市区，二手房价格上升幅度较明显。张大伟认为，部分区域二手房的市场价格反弹幅度已经超过商品房，这也使得部分改善需求进入商品房市场。

　　成交量或保持高位

　　随着央行降息、首套房贷利率优惠等政策带来的购房成本降低，市场交易量继续升温的预期强烈，并可能给二手房价带来上涨压力。根据北京市住建委数据，6月北京二手房成交量为13619套，环比上涨7.5%，成交量连续两月突破1.2万套，为2011年调控以来首次。

　　进入7月首周，二手房交易量有所下滑。但业界普遍预计，由于成交量集中在月末，因此本月交易量仍然可期。林倩表示，二手房交易量虽然回暖，但与调控前月成交量达2万套的水平相比，仍有较大差距。

　　她表示，从链家地产的业务来看，近期“带看量”、“新增房源量”等指标都在不断提升，预示着下一阶段交易量仍可能保持高水平。从长期来看，北京二手房交易量还将保持上升势头，并将推动二手房交易价格回升。

　　新房价格上升也将给二手房带来“联动效应”。据了解，在北京部分区域，新盘已逐渐减少折扣幅度或提价销售。值得注意的是，随着近期北京土地市场回暖，以及土地出让底价抬升，高价地的出现也可能成为推高区域二手房价格的重要因素。

　　部分机构认为，相比新房价格，二手房对市场变化较为敏感，也被认为是市场变动的先行指标之一。近期二手房价持续回升，不仅反映出整体楼市交易升温，也预示着未来一段时间，北京房价仍可能面临较大上涨压力。