首批商品房产权大限已至

　　继2009年青岛市阿里山小区的部分商品房产权到期限之后，同样的情况又出现在紫金山小区。数千户居民翘首以盼，期待解决政策能够尽早出台，以改变面临的实际困境。

　　记者一踏上青岛的土地，就能闻到一股清新的海风。从青岛市区出发至青岛开发区，大约有20多公里，途中经过中国最长的海底隧道：胶州湾隧道，它全长7800米，公交车行驶至少需要15分钟。

　　在这条隧道另一头的黄岛，就是崭新的青岛经济技术开发区，那里正在建造地铁，不久的将来，从市区只需数分钟就能抵达开发区了。与市区古老、经典的德式建筑风格迥然不同，开发区一派新气象。

　　这是一个新城，道路两旁盛开着娇红的蔷薇花，它们成串地缀满了街角、小区庭院，花团锦簇。紫金山小区也不例外。但在这一片美丽、平静的表象之下，是居民们焦急不安的心绪，因为他们所居住的商品房产权将在今年7月底“撞限”了，它也是全国首批产权到期的商品房小区。今后，到底该怎么办？这始终是一个谜，每天困扰着居民们的心。

　　据了解，作为国务院最早批准成立的14个经济开发区之一，1989年青岛经济技术开发区在国有土地使用权出让上做出了一个大胆的尝试：对以阿里山小区为主的部分住宅用地使用权，设定20年和30年不等的期限。然而，就在一年之后，即1990年5月19日，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布，规定“居住用地的土地出让最高年限为70年”。

　　此时，矛盾接踵而至。

　　继2009年阿里山小区的部分商品房产权到期限之后，同样的情况又出现在紫金山小区。数千户居民翘首以盼，期待解决政策能够尽早出台，以改变面临的实际困境。近日，《中国经贸聚焦》记者赶赴青岛实地调查，通过对这两个居民小区的暗访和调查，解答商品房产权到期面临的困惑和迷茫。紫金山小区7月“撞限”

　　放眼望去，记者目及之处，青岛经济技术开发区内正在大兴土木，楼盘广告鳞次栉比，打的都是海景房的广告楼盘，且其均价为1万元左右，却门庭冷落，看房者也不多。

　　在路人的指引下，记者沿着井冈山路一直往前走，穿过两个十字路口，就是紫金山路了。紫金山小区坐落在经济技术开发区的繁华路段，邻近第一人民医院、学校等设施，交通也很方便。

　　经介绍，紫金山小区的居民以中老年为多，有的一住就是20年，不舍得搬家，也不愿意搬家，不少年轻人都搬出去住了，留守老人较多，所以该小区抛售出来的房子并不多，除非卖主急着用钱。果然，记者在该小区内绕了一圈，也没有看见挂牌售楼的广告，偶然遇到几位年长的老大爷扎堆在一起，正在下棋谈天，得知记者有意看房，他们七嘴八舌地讨论起来。

　　“这里的房子都很老了，有的产证是20年的，还有的是50年的，其中有一批房子的产证今年7月底就要到限了。”一位姓杨的老先生一脸气愤地告诉记者，他儿子在2003年以每平方米4300元的价格购买了紫金山小区内的一套房子，2010年借着办《国有土地使用证》的机会，他才得知自己家的房子明确“撞限”日——2012年7月22日。也就是说，这套房子的产权期限只有20年。

　　怎么办？与杨老先生一样，邻居们沸腾了。他四周打听了一圈吓一跳，原来邻居们的房产产权期限都不一样，有的是20年、30年，还有50年的。

　　“那只有等了，政府不可能赶我们出门吧？！但到目前为止，我们也没有接到任何解决方案和通知，真急人啊！”杨老先生和邻居们告诉记者，听说《物权法》细则马上要出台了，根据政策可能要求居民办理产权续期手续，但需要缴纳一定数目的续期费。

　　那么，这笔续期费是多少呢？杨老先生预估，按照每套房子70平方米左右的面积计算，续期费总额应该约在几千元左右，按照现在的经济水平，一般的家庭应该能承受。但居民们质疑的一点是：按理来说，产权期限20年、50年的房价应该远远低于70年产权期限的房价，但当初他们购房的价格都是市场价，没有任何折扣。

　　“我买的20年产权的房子和那些50年的都是一样的价啊！”杨老先生无奈地说，当时开发商肯定存在一定的过失，现在政府却要老百姓埋单，明显不公平。

　　产权“撞限”了，是否会影响这批房产的出售呢？按照居民的指引，记者找到附近的一家房产中介。大概是受大环境的影响，与其他的房产中介一样，这家房产中介生意清淡，乏人问津。

　　为了得到真实的信息，记者以买家的身份与老板麦海涛攀谈了起来。麦海涛热情地为记者介绍紫金山小区的房子，他表示该小区抛售出的房子数量不多，抛售的价格也从7000到8000元不等，而在开发区内的房价每平方米没有低于7000元的，这个售价在当地来说，并不算贵。

　　果然，麦海涛的说法与杨老先生不谋而合。“确实，紫金山小区房子产权期限分很多种，有的是20年期限的，有的是30年，还有的是50年的。目前七八成的房子都马上到限了。”他滔滔不绝告诉本刊记者，虽然紫金山小区内的部分商品房产权7月就到期了，但这并不影响买卖双方的交易，因为房产证与土地证是两个证，前者是在房产所有人的手中，只要有房产证就可以出售交易；而后者是在政府土地部门备案的，目前仅少数人家办了两证合一。

　　麦海涛神秘地说，“据我所知，按照当时的政策，70年产权的房子是要上报国务院备案的，而低于70年的商品房只需上报省部级部门备案即可，当时国家要求也不严格，开发商就少交了土地出让金，所以这批商品房的产权期限就减少了，从而造成了现在的尴尬。”

　　他继续说道，紫金山小区约共有30余幢居民楼，按每幢居民楼12户人家计算，约有数百户的产权期限将陆续到期。

　　“当时，国家制定这个政策的时候就是有想法的，可能想以后财政缺少这笔钱，那每户人家就得交续期费了，虽然每户人家也就几千元，但总额也不小了。政府肯定不愿意把政策定得太死，留有余地，反正政府掌握主动权，怎么说老百姓就得怎么干呗。”他如此调侃道。

　　然而，即便是有房抛售，买家也难觅。麦海涛话锋一转说，一般来说都是由买家承担这笔续期费的，但绝大多数买家不乐意承担这笔钱。并且，为了省去一些不必要的麻烦，“撞期房”最好都是现金交易，这又吓跑了不少生意。当“撞限房”邂逅动迁

　　既然产权到期了，是否会影响房产的质量？带着这个疑问，记者跟随麦海涛查看了紫金山小区内的一套标准面积的商品房，一探究竟。

　　麦海涛领记者去看的是一套二室一厅房型，总面积达82平方米，总价63万元，产权期限是30年，还有两年将到限。据介绍，房主是个年轻女孩，刚刚结婚，想出售这套房子，另购新房。“就因为这套房子产权快到期了，所以总价便宜一些，否则总价至少得要70万，不还价的。”他耸耸肩说道。

　　在麦海涛的带领下，记者穿过斑驳的拱形大门，楼道内光线阴暗，贴满了乱七八糟的广告。只见，楼梯的扶手上盖了一层厚厚的灰尘，踏上灰色的楼梯石砖，明显感觉到石砖已经微微向内倾斜，但按照他的说法，“这是为了防止老年人滑跤的，不是老化问题。”记者同时看见，楼道内设有供暖管道，但都裹上了一层厚厚的稻草，好像很久没有用过了。

　　该房位于四楼，大门上还张贴着一张崭新的喜字，令人感觉焕然一新。麦海涛插进钥匙、打开了房门，眼前突然豁然开朗，与刚才昏暗的光线反差极大，屋内采光明亮，墙壁上还挂着红喜字，窗帘、沙发等家具一应俱全，仿佛主人刚才还在屋里打了一会盹，离开不久。

　　“这幢楼房的质量没有任何问题。只不过，这属于老小区，配套的物业管理费比较低，大概每平方米每个月才几毛钱，所以楼道内的维护不是很到位。但这不影响楼房的质量，这房型也很正，两间卧室都朝南，阳光明亮。”在看房的现场，麦海涛“嗅出”了记者的顾虑，他进一步劝道，现在这套房子的主人急着用钱，再加上她自己也知道，这套房子的产权马上要到期了，所以才开了63万元的“地板价”，很划算。

　　谈到今后这套房子的升值空间，麦海涛立即拍着胸脯说，“听说这小区以后要动迁的，你现在买了，也许产证还没有到期，你就能获得一笔高昂的动迁费呢！”

　　按照房产中介的说法，只要能动迁，紫金山小区今后升值空间巨大，聪明的买家应该购买下来等待拆迁，至于政府是否会给办理产权续期？这已经无所谓了。“再说了，我们旁边的阿里山小区的一幢产权房都过期两年了，居民们也过得很好，政府也没有赶他们出来啊！”一旁的居民李老伯搭讪道，其实，这就是一场百姓与政府的博弈，大家都这样耗着⋯⋯时间长了，也麻木了。

　　“反正，时间说明一切。只能走着瞧了！”看得出来，李老伯是典型的山东人，他为人实在，如此总结了一番，自己爽朗地笑了起来。

　　在采访时，记者带着一个疑问：造成如此“撞限房”的原因到底在那里？对此，太平洋房屋青岛西海岸总部流通部经理刘涛表示，他从2006年起就在黄岛区从事房屋中介职业，紫金山小区由多个开发商在不同时间段里拿地后陆续开发而成，产权期限从20年、50年到70年都有。部分楼座即将到期的土地使用权也没给居民正常生活带来很大的不便，房屋买卖过户正常，房价也没有受到特别影响。

　　然而，距离紫金山小区不远，部分产权已经“到限”的阿里山小区的二手房交易仍受到较大的影响。根据相关统计，2009年年中“撞限”以后，阿里山小区的二手房交易量呈下滑态势，到2010年，在黄岛区太平洋房屋20家门店里成交的阿里山小区房屋仅2套，而与之不远的不受“撞限”困扰的老官厅小区同期的成交量为20套，“撞限”影响可见一斑。

　　实际情况到底怎样？记者又找到了阿里山小区，以观端倪。首批“到限房”阿里山小区居民的烦恼

　　这是一段幽静的林阴大道。阿里山路的道路两旁栽种了梧桐树和银杏树，枝繁叶茂，为过往的行人搭起了一条天然的绿色屏障，感觉不到阳光的刺目与炎热。阿里山小区就在半山腰上，四周小山峦叠起，它就映衬其中，犹如世外桃源。

　　阿里山小区周围的环境固然优美，而与紫金山小区相比，房子显得更加陈旧一些。据介绍，该小区内有一幢商品房的产权期限为20年，2009年年中就“撞限”了，至今仍迟迟不见说法。

　　“2003年，我买这套房子只花了8万元，也是找中介的。但如果直接找卖家的话，当时只要6万多元就行了。”现场，居民左金才先生正在遛狗，他得知记者正在看房便聊了起来，他说，自己当初买这套房子是给丈母娘住的，也没有注意产权的年限，后来才发现这房子的产权竟是50年的，但他并不担心——因为仅在100米之外、另一幢居民楼的产权早在两年之前就已到限了，两者相比之下，他自然“笃定”许多。

　　看见记者面露好奇之情，左先生指着不远之处一幢白色外墙面的居民楼说，“喏！就是这幢楼，它就是全国首幢产权到期的商品房。大家都不知道该咋办，国家一直没有说法。”他告诉记者，阿里山小区的环境和地理位置都很好，所以现在的售价并不低，有的房子每平方米的售价超过7500元，明显高于紫金山小区。

　　按照左先生的指引，记者看见该幢房子的外表的确陈旧，在小楼门前，胡乱堆放着一些无主的盆栽和杂草，却也长得十分茂盛。记者踏进该楼道内发现，里面光线很暗，阳光透过一些没有玻璃的窗子，落在楼梯的扶手上。记者看到这里的建筑格局大多以“一梯两户”为主，有的人家大门上贴着倒福字，边角已翘起来了。这里的居民大门紧闭，鲜有人出入。面对记者的采访，大多数居民们三缄其口，不愿意多谈什么。

　　据一位热情居民的指引，记者找到了位于该小区内的“广夏苑物业”，一位工作人员正在接听电话，面对记者的突然造访，他显得有点猝不及防，他表示自己是刚来这家物业公司上班的，不太了解情况，并给了记者物业公司主任张天成的电话号码，记者便打了过去，电话始终处于忙音状态，记者拨打了十多次，总算接通了。

　　“当初，这个小区的开发商名叫广夏房地产开发有限公司，但现在这家公司早就注销，不存在了。”张天成坦言，与紫金山小区一样，阿里山小区内的房子产权也不相同，有的是20年或50年的，但开发公司现在都不存在了。与“撞限房”不同的是，阿里山小区的“到限房”交易必须支付现金，无法办理银行贷款。至于其他的，张天成不愿意多说，他以繁忙为由便挂断了电话。

　　然而，据当地居民介绍，与想象中不同的是，这幢“到限房”的售价并不菲，每平方米均价超过7000元，其“身价”并没有因此而下跌。“哪怕稍微下跌一些，也是受全国房价下跌的大环境影响，而不是由于它的产权到期。”该小区的一位居民刘先生对记者说，这幢房子的产权都已经超过期限两年多，政府也没有什么说法，他认为国家的这种态度就是默认。

　　“即默认产权自动延期，否则早就应该收续期款了，怎么会拖了这么久呢？除了这个理由之外，我实在想不出其他理由了。”刘先生摇了一摇头，叹了一口气说道，产权到限了，只能自己住了，谁会来买这种产权“到限”的商品房呢？政府不给一个说法，这给居民生活上带来很多不便，心里很纠结。

　　在青岛经济技术开发区，到底有多少到限或临近到限的产权商品房呢？

　　根据有关报道，青岛经济技术开发区自成立以来，包括阿里山小区在内的出让20年、30年使用年限的住宅出让用地共计41宗，总用地面积667.5亩，业主总数为5071户。其中，土地使用年限为20年的共33宗，总用地面积540.7亩，业主总数为4422户，有一宗33.6亩土地使用权期限截止到2009年6月30日，涉及的业主为310户。此外，还有土地使用年限为30年和35年的出让土地8宗。(为保护采访对象，文中均为化名)