赵卓文：广州写字楼市场将“盛极而衰”

　　最近一周，在广州连续参加了三个写字楼项目开发方案的评审。

　　广州写字楼发展已经到达顶峰。

　　从写字楼成交价格看，已经连续8年上升。2008年广州写字楼成交均价为12091元/平方米，2009年为14093元/平方米，2010年为18583元/平方米，2011年为22177元/平方米。三年平均价格涨了10000元/平方米。

　　从回报水平(涨价幅度)看，过去三年，广州最赚钱的物业是写字楼，远远跑赢住宅和商业物业。

　　广州写字楼市场火爆，得益于以下几条：

　　(1)由于房地产调控政策的影响、部分投资资金由住宅市场转向写字楼市场。

　　(2)广州CBD区核心区珠江新城发展进入成熟期，高端甲级写字楼的兴建带动了售价和租金的提升。

　　(3)广州三旧改造政策，带动了大量写字楼项目的兴建。

　　不过，写字楼项目的发展，在未来面临巨大的挑战：

　　(1)广东经济进入转型期，增速下降，企业对甲级写字楼需求难以保持高增长。

　　(2)广州甲级写字楼供应量大，未来需求不足，将呈现严重的“供大于求”的局面。即使在很火爆的2011年，广州写字楼总成交面积才94万平方米。很多在建和拟建的项目，未来很难找到买家。将被迫转入长期出租经营。资金成本压力、租金下调压力、空置率增高压力，都会非常巨大。

　　(3)未来几年，政府土地供应的重点，将是写字楼和商业地块。广州的“三旧”改造，也将折腾出很多办公物业。

　　(4)未来广州将出现一个欠缺计划的写字楼大发展的时期。结果，将是空置率的提高和租金的节节下滑。

　　现在的广州，无论是东南西北中，到处都有公司在计划开发写字楼项目。

　　大家都看到现在写字楼市场火热的机会。

　　其实，我们除了看到机会，更要看到几年后的风险。

　　如果非要发展写字楼项目，那就必须在项目特色和项目经营上下功夫，毕竟未来的竞争将非常残酷。