销售才是破局之道

　　资金周转难题无疑是当前大多数房企面临的首要问题，净负债率甚高的绿城就是代表之一。去年经历银监会调查信托业务风波后，绿城不断采用出售项目的方式来缓解资金紧张局面。但时至今日，与其去年底负债总额为1103亿港元，净负债比率高达148.7%相比，资金情况并无根本好转。

　　实际上，由于此轮宏观调控周期的长度明显超出了开发商的预期，绿城的问题其实是普遍性的。2009年和2010年市场处于顺周期时，许多急于做大的开发商过度利用资本杠杆攻城掠地，在土地获取和债务偿还上估计过于乐观。2012年，房企进入偿债高峰期，限购的持续使得销售回款无法缓解资金的高压力，各种融资方式都成为房企图生存的选项。

　　还是以绿城为例，最近其改走第三条道路，通过引入战略合作者加速融资速度。这种方式对于融入资金的企业无疑是有利的，虽损失了部分股权，但换来企业生存的延续。不过换一个角度来看，从每一个项目本身的资金平衡来考虑，融资并不足以解决根本问题。一个项目的土地款、开发费用和税费等成本项目并不会因为融资而减轻，只是以股权替代有息债可减轻一部分财务成本。所有的这些成本冲销以及融入的资金回报，还是需要通过市场销售回款来实现。库存销售不出去，融资缓解的不过是当前的压力，最终不过是把更多人拉进这个击鼓传花、期待黎明到来的游戏。

　　黎明什么时候来？按照2008年的经验，似乎早就应该来临。但这一次调控明显不同，中央一直秉持严格调控的论调。今年经济数据虽不乐观，但多方鼓吹房地产调控要放松，却迎来最近四部委轮番的驳斥。近几年来，保障房建设受到高度重视，其巨大的建设量对于实体经济有一个基本的托底作用。有此底气，中央政府的政策执行会更持久，房企希冀政策快速转向不太现实，房地产商应该做好更长久的市场低迷准备。

　　通过销售来最终解决房地产企业资金周转问题无非两种渠道，一种是房地产企业喜闻乐见的政府救市方式，但上面讲过这种可能性至少在近期难以实现；另一种是壮士断腕式的降价销售，项目的成本已经在那里，尤其是2009年前后拿地的项目成本可能比较高，降价无疑是痛苦的事情，但是市场不可能永远是顺周期和好日子，享受过繁花似锦，自然也会有卧薪尝胆。从逻辑上说，一个总是繁花似锦的行业，必然会吸引所有社会资金的进入和炒作，也必然最终以更激烈的方式崩溃。

　　为什么企业不愿意尽快降价销售？一是成本的考虑；二是希望能熬到救市政策出台；三是当前限购政策下，真实需求的释放是循着购房支出的高低逐次释放的，先释放出的是能承担较高支出的需求，进一步的释放需要更多一些的购房支出降低。前期一些降价企业已经把相对高端的真实需求给消化掉，销售窗口的再次打开要么依赖政府的降息、降税，要么靠企业更大力度的降价。

　　因此，要解决整个房地产行业的资金周转问题，政府要做两件事情，一是给出明确的市场预期，调控政策不要再猜来猜去，给出时间表路线图，描绘出未来的市场结构与管理政策，让房企更明确地进行经营调整；二是通过降税，包括企业的税负，降低成本，使其销售门槛降低，这其中也包括购房者的税，降低其整体购房支出。综上，释放真实需求，在低价位上加快市场销售和企业资金回笼才是解决房企资金问题的根本办法。