商业地产设计的“变”与“不变”

　　在商业地产建设高速发展和突飞猛进的时代，商业地产本身也经历着成熟和蜕变。设计，作为对商业地产提供重要服务的环节，同样面临着挑战和困惑。

　　人们常说，“创作是生产力”，那么，设计这样一个高度强调创造性的行业，如何在商业地产实践中体现出应有的服务性？整个商业地产的行业发展，又会对设计行业提出怎样的期许？近日，上海市建筑学会商业地产专家委员会主任高栋接受了《中国建设报•中国住房》记者的专访。

　　中国住房：不断变化发展的商业地产领域，设计服务对象有何新的变化与趋势？行业和企业有哪些新的想法和要求？

　　高栋：商业地产的特质体现为对行业整体资源的综合运用，除了策划和设计带来的土地增值，商业地产本身更强调通过对最终使用者“人”的服务与“运营”、对提供服务场所本身“设施”的管理来提升其价值，并获得金融杠杆载体“资本”的青睐，从而实现最终溢价。

　　目前，越来越多的地产甚至金融类企业投入到商业地产这个炙手可热的领域。他们中间既有老兵，也有新贵。认识的不同以及能力的高下，决定他们这样的业主会对我们的服务提出各种需求。这其中既有行业要求的共性，也绝不乏带有浓厚企业特质的个性化要求。

　　现在业界比较流行的一个对商业地产领域企业分类的说法是，“做房产、做基金、做商业、做房东”。因此，做企业，特别是一个做服务类的企业，一定要知道服务的对象要什么，然后提供出对应的产品以及服务。针对不同的企业和他们的产品要求，应该要有提前的认识和充分的研究。

　　中国住房：在这样的变化背景下，设计如何来满足行业和企业的新要求？

　　高栋：作为一个以设计为主业之一的企业，我们也需要答案，我们也在认真思考这一问题。从设计师的角度来说，更应该明白你所面对的商业地产领域核心要点是什么？能给予的服务是什么？

　　现在，商业地产领域谈得最多的是“定位”与“运营”，也有很多机构发布了各种对产业链的不同阶段划分。然而，切片式的阅读无异于断章取义，整个商业地产产业链并不能简单地割裂成几个独立阶段，它们之间更多地呈现为一种编织感，互相的交错咬合、环环相扣。

　　一方面，就设计逻辑本身来说，从项目的前期策划定位开始，设计就应该介入到产品研发中。我们不能只把设计看作一种自我意识的营造，更多需要了解的是处于其间的人在使用这个场所时需要什么？怎么做才能最大程度地满足设施管理者在运营时的各种需求？从空间到动线、从硬件配置到软装布置，设计会贯穿于整个设施之中。但是，从另一方面来说，是不是有了设计就可以解决所有问题？一般商业地产项目又会遇到哪些设计不能解决的问题？

　　中国住房：就目前来说，这个不断成熟的行业和市场的关注点是什么？还存在哪些主要问题？

　　高栋：商业地产项目运作的核心环节是“建设”和“运营”，而其对应到具体的工作中就是“设计”和“招商”。这两者关系处理得好，就是亲家，处理的不好，就成了冤家。原因很简单，设计部分讲到底是一个讲究规范和理性的过程，最后是用定量的方式让技术语言得以实施，要求的是“不变”；而招商部分则处处都充满了变数，讲究的就是一个“变”。假若放任这两个环节各自为战，也就是前面所说的简单割裂的话，它们之间最终势必如水火不容。

　　我们通过每年近1500万平方米的设计实践，在全国各地近200个城市和不同的企业及投资者的接触合作中，最大的体会就是：商业地产项目设计应该对商业自身的特质属性高度敏感，所做的一切都是为了将商业设施的最大价值发挥出来。在这个过程中，除了设计，还有策划定位、招商运营、金融运作等等关键环节在一起通力合作。这些环节对于设计工作的展开都会提出各自不断变化的要求，只有在这些“变量”要求中合理地把握住“不变”的核心环节，通过不断实践，把变量的线性规律归纳出来，并通过梳理贯穿到不同的项目实践中去，这样，设计才能发挥其应有的价值。

　　中国住房：如何展望未来的商业地产设计？其服务环节发展趋势及走向如何？

　　高栋：设计不是商业地产服务产业链中惟一的关键环节。那么，面对新的行业呼唤，我们能做什么？应该怎么做？

　　首先，我们要认识到设计和策划相结合的重要及必要性，一个脱离了技术落地可能性的策划必定是无本之木。所有的计划，最终需要用技术语言转移成实际的落成。

　　其次，设计要配合招商和运营的实际需求，不同的项目有着不同的商业诉求，需要面对的商业策略也各不相同。我们不能抱着一个固定模式看待不断变化的市场，而应该钻进去从商业的角度来思考怎么去提供技术的配合与服务。只有把策划、设计、招商、运营几个环节贯通了，这样产生的商业设施才是合格的，也才是更有长久生命力的。尤其这样一些关键控制环节的不可分，它们之间呈现的互相关联的环环相扣状态也暗示出，这个行业最终需要的是一种具备整合能力的全程服务商，提供优质的无缝服务。

　　设计就像一双手，能分别托起前期的策划和后续的招商运营，通过技术的力量能让另外两个环节得到更好的释放。也只有这样的服务才能称得上是无缝的服务，它全面涵盖了从建设到运营的全过程各个环节，特别是为后续的运营提供了足够健康的身体和足够智慧的头脑。

　　我们面临的商业地产，已经全面由“开发时代”转向“运营时代”。行业的需求就是生产力变革的因素，设计企业只有充分认识到这样的时代特性，不断从开发角度、从运营和资产管理角度看待项目的服务需求，才能牢牢把握住这个行业对于设计师的新诉求。我想，这既是新的挑战，同时也是新的机遇。