去暴利化”与“去地产化”的突围方向

　　城市化进程加速的时代背景下，“去暴利化”和“去地产化”势必成为未来房地产业的突围方向，也是必然趋势。积极寻求转型，是眼下房企的必由之路。

　　如果把中国的城市化发展比作射箭，那么地产为弓背，资本为弓弦，产业为弓箭，城市的定位和规划便就是靶心。

　　2011年末，我国城镇人口占总人口比重首次超过50%。在统计学意义上，中国已成为“城市化”国家。预计到2020年，中国城市化率将达55%，其间1.5亿元中国人将完成从农民到市民的空间、身份转换。

　　城市化进程的加速，一方面为房地产行业带来了前所未有的巨大发展契机；另一方面，正是由于房地产企业这10余年来突发猛进的“野蛮”生长，导致了整个行业至今还未能真正走向健康发展的道路。

　　首先，房地产行业的暴利使得开发商忽略了内部管理的重要性。中冶京诚房地产事业部曲在平总经理曾打过一个经典的比喻：台风来了，猪都会飞。话糙理不糙，在之前有地就能赚钱的年代里，既然什么样的管理水平都是暴利，还有多少人会关注内功的修炼呢？

　　其次，巨大的利益诱惑使得无数制造业转型进军房地产，“全民地产”风靡一时。在大家一时间赚得春风得意的时候，却忽略了实体经济遭受的巨大伤害，同时少部分人的一夜暴富和房价的无节制攀升导致民怨四起，政府不得不采取严厉的调控政策“打压”房地产行业。

　　然而，我们也看到了调控的积极意义，政府之所以坚持调控，其实是在矫正“弓背”。在这一轮的调控中，许多机会导向型的房地产企业纷纷倒下，真正专注于市场和客户的房地产企业在大浪淘沙中存活了下来，更重要的是，大家都开始关心行业的未来方向在哪里，并积极进行战略转型。

　　房地产行业现在的方向到底在哪里？我认为一是“去暴利化”，二是“去地产化”。

　　过去10年，房地产成为了暴利行业的代名词，追逐暴利也成为了许多涉足者的最高目标，全国各地的开发商其资产都成指数倍飙升。即使现在是大多数行业的寒冬时节，房地产行业与制造业相比，依然保持了双倍甚至数倍的利润。

　　但我们应该清醒地认识到：“去暴利化”是必然趋势。这是一个健康发展的行业必经的阶段，只有利他，方能利己；只有学会与合作伙伴共享利润，才能最大程度地获取利润。

　　“去地产化”，顾名思义，就是我们不再提地产，我们可以做产业、做文化、做旅游甚至做新城。总之，我们还是要和土地打交道，只不过不再是单纯地盖房子，而是更关注对城市对区域的贡献。“去地产化”要求房地产企业具备很强的资源整合能力。未来房地产的竞争不再会是一个企业和一个企业之间的竞争，而是一条产业链和另一条产业链之间的竞争，房地产企业的定位不再是一个简单的开发商，而是一个城市运营商，将资本、产业、供应商、承包商等等资源进行聚集，形成“聚合优势”。

　　资本和地产已经摩拳擦掌，在“弓背”和“弓弦”之外，到底还缺少些什么，那自然就是“弓箭”。产业，就是那只可以命中靶心真正提升城市价值的弓箭。

　　近年来，产业地产虽然逐渐兴起，但许多企业不过是以产业之名获取低价土地，很少真正为城市的升级作出多大贡献，大量的产业园区内都是闲置的厂房和办公区，这其中除了产业资源整合不力之外，也有资本支持不够的原因。产业地产投资规模非常大，前期投资范围从十几亿元到几十亿元不等，后期招商、运营等方面也需要大量资金投入，而其投资回收期则长达几年甚至十几年。传统的银行贷款已经不能完全解决产业地产开发主体的资金压力，融资成为产业地产开发中日益重要的问题。

　　恰恰在这时候，房地产有机会扮演一个整合者的角色，将产业和资本联系在一起，实现合作共赢。

　　产业和金融一体化是未来的一大趋势，只有将产业和资本紧密结合，才能实现企业的持续健康发展、对资本的有效回报和对产业的积极推进，进而促进城市定位的实现和城市价值的提升。

　　当前是一个关键的转型期，城市化如此，房地产如此，整个中国的经济也如此，如何协调好彼此之间的关系，实现和谐共赢是重中之重。房地产行业的转型，产融一体化的实现，是保证城市定位和规划实现、促进城市化健康持续发展的坚实基础，而城市化的和谐发展也将为各相关行业提供无限商机。