北京刚需楼盘价格暗涨

　　6月，北京楼市刚需人群纷纷出手，成为促进市场回暖的主要动力。而房价似乎“筑底”的表现以及持续释放的信贷松动信号，也让开发商重拾信心。

　　于是，部分曾低价入市的刚需楼盘开始暗调价格。

　　据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，北京6月上半月纯商品住宅(不含保障房)成交4485套，比5月上半月上涨44%。而6月上半月纯商品住宅成交均价为每平方米21364元，比5月同期上涨3.7%。从数据上不难看出，“量价齐涨”现象正在北京房地产市场悄然上演。

　　“潜滋暗长”的价格

　　为挖掘现阶段刚需楼盘涨价的背后原因，《中国建设报•中国住房》记者深入部分北京刚需楼盘，一探究竟。

　　在北京市大兴区保利•春天里项目售楼处，一条巨大的广告条幅摆在明显的位置：“5%首期，9个月超长首付期，7万元即享95平方米三居变四居。”

　　“保利•春天里项目在售的是84平方米两居和95平方米三居，销售状况一直不错，您要是考虑买房，尽快出手。现阶段，总体房价已经上调。”该项目销售人员对价格上浮直言不讳。但当记者问起是否属于涨价时，该销售人员却表示，价格并未进行调整，只是优惠有所降低。

　　据销售人员介绍，该项目现阶段所采用的优惠方式共分四个部分，分别为：交付5万元认购金可抵总房款10万元；参加团购活动优惠3万元；贷款、全款分别减总房价1万或2万元；7天之内签约认购还可再打9.9折。而全部折扣算下来大约可便宜9～10万元。

　　所谓“优惠”程度降低则是指，7日内签约认购由原来刚开盘时的9.6折变为9.9折，因此总房价多出4～5万元。

　　由于“优惠”幅度的变动，导致该项目成交均价悄然上涨。据伟业我爱我家数据研究院提供的数据显示，5月5日保利•春天里项目开盘第一周的成交均价为每平方米13740元，而至6月22日，上涨到每平方米13917元。

　　据熟知该项目的人士透露，保利•春天里并非一次性提价，而是在开盘一个多月的时间内多次降低“优惠”。其6月22日销售的两居房源，不但取消了房源签约优惠，还将5万元认购金所抵数额由原来的10万元降至8万元，且所剩房源价格多在每平方米14500元左右。

　　记者在北京市房地产交易管理网查询得知，目前该项目在售3栋楼，共672套房源，已售出429套，首次开盘即将结束。而在未来二期项目的开盘定价上，销售人员告诉记者，其房源定价估计在每平方米15100元左右。

　　实际上，保利•春天里项目绝不是近期惟一涨价的楼盘。

　　据了解，截至目前，北京楼市已有多个项目对原有价格做出调整。例如：京贸国际城6月成交均价为每平方米16773元，相比5月上扬1486元；K2•百合湾6月成交均价为每平方米23409元，相比5月上涨547元。

　　另据北京中原市场研究部统计显示，北京5、6月份持续热销的项目共计64个。而这64个项目中，截至到6月18日，签约均价上涨的项目达37个，签约套数位于前8位的项目，签约均价全部上涨。同时，在6月份签约超过100套的项目中，均价上调的项目占比超过80%，只有个别项目签约价格与5月同期基本持平。

　　涨价需谨慎

　　针对刚需楼盘价格上涨的情况，亚豪机构市场总监郭毅认为，这一阶段市场回暖、楼盘成交量上升为涨价提供了条件。“刚需产品涨价的基础是销量的提升，销量提升的前提是房价已经低于购房者的心理预期。很多刚需产品都是先降价，热销之后再涨价，这个过程符合市场规律。”

　　另一方面，郭毅表示，开发商心理预期的提高是价格上涨的又一因素。与前一阶段不同，现在房源能够被刚需人士购买、销售速度也有所加快，购房者对市场发展的预期和过去相比已发生变化。此外，开发商还受到整体宏观大环境的影响。现阶段存款准备金率、利率都有所下调，地方政府也出现放宽政策的现象，这同样增加了开发商上调价格的信心。

　　华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎对此观点表示赞同，“最近市场表现回暖，最主要是受金融政策方面的影响。3月份以后，贷款、利率等变化对刚需人群起到很大的带动作用，令很多人对市场预期有所提升。”而且，房地产市场回暖势头在未来几个月或将延续。

　　不过，成交数量上升及市场预期增加后，开发商采取大幅提价的做法，在目前情况下，还要谨慎行事。

　　住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，未来中国房地产市场的自住性需求、改善性需求的空间还比较大，但市场的增长速度一定是下降的，不可能再像从前。越来越多的企业将采取稳健的发展战略和财务模式，这是非常理智的一种投资行为。

　　“尽管目前市场预期有所转变，但是不论从政策面还是市场情绪来看，全面涨价的基础还没有出现。”链家地产市场研究部陈雪表示，个别项目成交火热，并未改变目前“价格为王”的明显市场特征。截至6月18日，2012年新入市项目的整体签约率仅为29.14%，同比降低14个百分点，仍处于低位。

　　郭毅则认为，下半年房价并不会出现大涨趋势，“虽然现在消费者陆续出手，但实际上目前受限购政策的影响还比较大。限购政策不放宽，购房群体就是有限的。目前的回暖仍属阶段性，这一阶段回暖把积压的有资格购房人群释放后，剩下的人群可能将不再具备消费能力或购房冲动。”