初夏“催热”高端住宅

　　沉寂多日，高端住宅市场正在重新活跃。是仅仅满足刚性需求群体的愿望，还是放任改善性需求群体再度入市？最终结果所影响的，恐怕不完全是交易量的变化。

　　成交榜单上曾经几乎销声匿迹的高端住宅，近期再度回到人们的视野。

　　《中国建设报•中国住房》记者了解到，随着全国楼市整体开始进入回暖状态，高端住宅市场也伺机而动。目前，北京、上海、杭州、南京、青岛等多个城市已拉开高端住宅抢占市场的序幕，多个项目纷纷扎堆入市。

　　近日，有新浪微博网友曝料：北京通州区“运河岸上的院子”项目推出单价3亿元的中式独栋别墅“骊宫”，而这仅是即将入市的由12套别墅组成的“墅王群”中的一套。

　　据亚豪机构监测数据，北京6月计划入市的33个项目中，均价在每平方米4万元以上的就达到16个。高端项目在一个月集中上市，且占比近半，是最近几年罕见的现象。

　　另据媒体透露，全国政协已向全国人大提案，建议放松一线城市高端住宅调控，确保中国经济保持相对较快的增速。“近期，高端住宅成交活跃指数的明显回升，已成为市场回暖的标志。”业内人士如此分析。

　　高端项目扎堆热卖

　　中原地产统计数据显示，6月4日～10日，北京市在售单价4万元以上楼盘成交量环比上涨23%。其中，多项市场公开数据显示，两个单价接近6万元的高端住宅项目在开盘一周内销售额均超过8亿元。

　　与新入市高端项目良好市场表现相比，已经实现现房销售的高端项目对置业群体的吸引力似乎更加明显。以北京长安太和项目为例，该项目已于5月底交房。现房的实景呈现在获得业主高度认可的基础上，对成交量的助推作用亦十分明显。“高端住宅的综合优势更多一些，而长安太和项目已经实现了全景呈现，其高端优势更加明显。”业主刘先生表示长安太和项目的现房实景是促使其签约的主要因素之一。

　　在上海，统计数据显示，仅6月22日一个周末就有4个楼盘开盘或加推房源，总计推房600余套。而这4个楼盘中，每平方米均价在5万元以上的就占了两个。其中华府樟园均价在5万～8万元，单套总价均在1000万元以上；纯别墅项目银亿领墅推出的叠加别墅平均单价为4.3万元，联排别墅平均单价在6万元，前者单套总价约1000万元，后者单套总价约2000万元。而在青岛，6月将有23个楼盘开盘，其中别墅项目就占到了8个。

　　对于高端住宅扎堆卖的现象，北京九汇华纳产权经纪有限公司房地产事业部总经理童非表示，房地产市场中有消费升级的概念，购房人随着财富的积累会有由低到高的消费需求，之前刚需人群可能会逐步升级到买千万元级别豪宅，而住千万元豪宅的人也可能会慢慢有住上亿元别墅的需求。随着市场化程度越来越高，房地产市场势必会出现房价更高、级别更丰富的产品。通过合法手段取得财富积累的这部分人群，对高品质产品的需求应该得到满足，这也是高端产品会扎堆出现的缘故。

　　对此，业内专家分析表示，市场趋于理性，使得高端住宅的独特优势越来越受到市场认可。另外，一批以现房呈现市场的高端住宅的出现，将概念化的高端市场转变为实体市场，令高端住宅的优势更加可视，从而带动了市场销量。而随着市场的良好表现及政策利好，高端住宅市场在延续先前平稳走势的同时，将进一步回暖。另一方面，高端住宅在投资方面的独特优势也是其热销的主要原因。

　　“限墅令”或致市场变异

　　日前，国土部再次重申严禁安排别墅类用地供应。对于那些合法销售的高端别墅项目而言，这则禁令事实上成为促进其热销的催化剂之一。

　　业内人士分析，此时限制政策的出台，有可能引发别墅类住宅走俏，让一些开发商找到价格蹿升的借口。另一方面，“限墅令”的发布也并非首次，多家房企内部人士透露，规避容积率不低于1.0的规定并不困难，“名非别墅，实为别墅”的擦边球项目仍将陆续进入市场。

　　据悉，早在2006年5月，国土部就发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”但国土部对别墅的定义，只指独门独户独院、两至三层楼的住宅形式，而联排、双拼等低密度住宅被划入高档住宅范围，不属于别墅。

　　实际上，在此禁令发布后，“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”等等售房概念层出不穷。例如，番禺某开发商就曾将两栋单独的楼中间连接了一个车库，这两栋本可定义为“别墅”的楼就变成了“双拼”。这类住宅虽然不符合国土部对“别墅”的定义，但其“占地面积大，容积率低”的本质属性与别墅并无实际区别。因此，在别墅类住宅成交量始终维持在高位的这几年，该政策的推行成效并不明显，反而呈现“越禁越多”的苗头。

　　一家知名房企的工作人员告诉记者，自从国家有意限制“别墅类”用地以来，用“高低搭配”平摊容积率，以及在产品设计上规避独栋的概念就一直是开发商惯用的变通手法，早已不是什么秘密。而此次“新政”仍沿用此前政策关于容积率的规定，对于“别墅”的界定也并没有更进一步，因此能否真正做到“限墅”还需打个大问号。

　　“首要问题是别墅的概念界定不明确，没有界定就没有执行。”暨南大学管理学院教授胡刚认为，要想真正控制“别墅用地”，仅仅从“容积率”上限制用地是远远不够的，“容积率只是主导一个地块用途的一方面，要想真正做到限制，不仅应该规定容积率，更要考虑建筑密度、绿化率等等，而且可以直接对土地用途做出规定，比如这块地不能建低于三层或四层以下的建筑，这样就能彻底杜绝高低搭配平摊容积率的做法。”

　　有开发商直言，此次新政的推出与上一次以容积率为标准的限制政策相比，单从字面来看，并无本质区别，因此在应对上也不需要付出额外成本，反而提供了促销的机会。