理性辨析房地产形势

　　宏观调控的主要目标是促进实体经济发展，保持经济稳定增长,避免经济过度倚重房地产的方向并未改变

　　6月的第三个周日是父亲节，虽然最高气温达37℃，但济南市民刘玉欣还是在她父亲的陪同下，去济南东部一刚开盘的楼盘看房子。“总体价位没涨，也还可以接受，就是担心后期房价走势。”刘玉欣说，她半年前就打算买房子。

　　像刘玉欣这样，准备出手买房的人近期多了起来。据报道，武汉、深圳、南京、上海等多个城市，出现房地产项目排队购房的现象。5月以来，一些城市的商品房成交量出现了回升。

　　但是，比“成交量回升”声音更大的是“各地楼盘销售火爆”，“千人排队买房”等“倾向性”信息;另一方面，随着中央稳增长举措的部署，“发改委将松绑房地产”，“央行放松个人住房贷款”，“二套抵押贷款风险权重下调”等揣测信息不断通过非官方机构广泛传播。限还是松，涨还是跌，其背后的利益拔河，刺激着房地产市场敏感神经。

　　调控到底将何去何从?权威人士表示，新一轮房地产市场调控已经持续一年多，取得了一些成效，当前仍处在关键时期，决不能让调控出现反复，否则，多年努力取得的成果就会前功尽弃，而且会影响房地产市场长期健康发展。

　　稳增长是不是意味着会放松对房地产市场的调控，刚需的释放会否推涨房价，为厘清对当前房地产市场形势以及房地产调控的认识，《瞭望》新闻周刊记者进行了采访调研。

　　刚需释放不支持房价大幅反弹

　　5月以来，各地楼市复苏回暖的迹象频现。据链家地产市场研究部统计，包括北京、上海、广州、深圳在内的20个一二线城市5月新房住宅成交量环比4月上涨26.8%。中国指数研究院的监测显示，6月11日至17日，重点监测的40个城市中，逾8成城市楼市成交同比均有上升，7城市同比涨幅超过100%。

　　不仅是商品房市场，近日，一度身处“寒冬”的土地市场也出现“回暖”迹象。据上海市规划和国土资源管理局发布的成交公告，6月12日，上海赵巷镇嘉松公路西侧地块土地以3.81亿元成交，溢价率高达111.85%，在此之前的6月6日，上海嘉定区嘉定新城一个地块以435.5%的超高溢价率成交。

　　据链家地产市场研究部统计，6月上半月，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、武汉、长沙等在内的全国20个重点城市的土地市场共推出地块586块，环比5月多出239块，达到年内最高峰。其中，6月第一周，20个重点城市土地平均溢价率达到了14.6%。自去年8月至今年5月以来，这20个重点城市的土地溢价率均未超过5%。

　　对于商品房成交量的上升，一些业内专家认为，虽然不排除一些购房者担忧后市的原因，但目前房价还在普遍回调的背景下，主要原因仍然是开发商“以价换量”的结果。“销售比较好的楼盘，其性价比一般比较高，许多楼盘在开盘时，也推出了相对优惠的价格。”山东中原地产的投资顾问总监薄夫利说。

　　国家统计局发布的5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有43个，持平的城市有21个，上涨的城市有6个。

　　专家提醒，虽然楼市有回暖迹象，但从房价数据来看，大部分城市的房价仍处于下调中，购房者不必过分“紧张”。上述提及的国家统计局数据显示，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，比4月份增加了9个。

　　应该看到，中国正处于城市化快速发展的进程中，专家指出，对住房的需求还会呈现一段相当长时间的“旺盛”状态，所以，成交量的回升是正常的。随着国家加大对普通商品房的供应以及保障性安居工程的建成竣工，成交量回升并不意味房价暴涨。

　　对当前来说，上述专家认为，中央抑制投机性需求的调控政策不会放松，刚需释放难使房价大幅反弹。

　　冷静看待房地产市场变化

　　面对房地产市场回暖的说法，专家表示，应该冷静判断，一方面，应该看到一些城市商品房成交量的确有较大幅度的回升。但另一方面，又决不可以点盖面、以偏概全。不能以一个项目的热销、排队来论证整个房地产市场的“火爆”;个别城市或者特大城市房价的局部上升来判断整体房价的反弹。

　　以土地市场为例，虽然住宅用地市场略有回升，但从整体来看，成交量仍处于低位。中国指数研究院的数据显示，今年5月份全国300个城市共成交土地2154宗，环比减少5%，同比减少21%，其中，住宅用地542宗，与上月持平，同比减少33%。

　　从房地产投资来看，增速仍处于下降状态，受前期投资减速影响，房屋竣工面积增速也呈现下降。国家统计局数据显示，今年前5个月，全国房地产开发投资22213亿元，同比名义增长18.5%，增速比1～4月份回落0.2个百分点。房屋竣工面积27306万平方米，增长26.3%，增速回落3.9个百分点。

　　相对于商品房市场，土地市场和房地产投资的回升速度和时间相对较慢，上述专家表示，受商品房成交量增大和土地市场及投资增速继续回落“反差”的影响，各地楼市去库存化明显，值得关注。目前来看，商品房市场的库存压力有所减小，反映在市场上，就是部分开发商开始减少优惠幅度，部分城市开始出现房价止跌回升。

　　以济南为例，世联怡高提供的数据显示，5月济南住宅总供应量为8926套、103.2万平方米，环比减少11.7%和11.8%。其中新增1686套、18.2万平方米，同比减少60.6%和62.2%。

　　上海易居房地产研究院分析师杨红旭表示，截至5月末，10大城市中新建住宅存销比为13，存销比连续3个月回落，在5月成交量大幅反弹情况下，存销比回落速度加快。

　　另一方面，链家地产市场研究部陈雪认为，5月商品住宅成交量大幅上涨，主要支撑为刚性购房需求的释放，但改善性购房也有增加的迹象。部分住宅降价、楼市进入旺季以及近期各地政策微调也在一定程度上改变了一部分非刚需购房者的市场预期，6月份改善性住宅成交有可能接棒刚需。

　　记者了解到，部分开发商在成交量上升、库存压力下降的背景下，已开始悄然提高部分楼盘项目的价格。北京、杭州等城市都出现楼盘涨价的现象，二手房的价格也出现不同程度的上涨。国家统计局发布的5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，环比上涨的城市比4月份增加了3个。

　　所以，来自权威部门的专家指出，中央在坚持房地产市场调控不动摇的基础上，明确要求各地方，“采取有效措施，增加普通商品房供给，促进房地产市场平稳运行，推进保障性安居工程建设”。

　　微调是完善房调题中之义

　　随着存款准备金率以及利率的下调，加上一些地方住房公积金贷款额度上调、贷款利率优惠幅度增大等政策的调整，出现了这一轮最严厉的房地产调控政策正在松绑的看法，甚至有部分舆论认为，当前的房地产调控正在“打左灯向右行”。

　　对此，权威人士表示，坚决抑制投机、投资性需求的调控方向并没有改变。房贷利率的打折优惠，公积金贷款额度上调和首付比例降低，针对的主要是首套房购买者，目前各家银行对二套房贷款的政策并未改变，各地抑制投机性需求的限购政策仍在严格执行，并没有改变。

　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗说，房地产调控的最终目的是为更好地满足人们的住房需求，无论是央行降息、房贷利率优惠还是公积金额度提高都有利于缓解刚需购房者的负担。这显示目前中央“抑制投机性需求、降低刚需购房者负担、保障低收入群体住房”的分层有针对性的房地产调控思路更加清晰。

　　对于存款准备金率以及利率下调释放的流动性，权威人士表示，为切实强化金融服务实体经济的功能，中央明确要求提高货币政策的针对性和有效性，优化信贷结构，切实做到有保有压。

　　对于房地产市场“资金宽松”的预期，住房城乡建设部新闻发言人明确表示，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。人民银行、银监会也分别澄清了个别媒体“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”等关于房地产信贷政策将有所松动的曲解报道。

　　专家认为，中央的房地产调控从来也没有以抑制老百姓的住房需求为目的，反而是为了更好地满足老百姓的居住需求。从我国国情出发，必须加大普通商品住宅的供给，加快保障性安居工程建设。目前我国正在加快建设保障性住房，到“十二五”末，保障房将覆盖约20%的城市人口，这对于缓解市场需求将起到很大作用。

　　从这个意义来看，业内人士表示，当前土地成交量回升，对后市调控有积极意义，否则今年商品房新开工面积增幅的回落将影响一年后的供应量。国家统计局数据显示，今年前5个月，我国住宅新开工面积53882万平方米，下降了8.2%。“如果销量持续增加，但上游供给不足，后期价格反弹的可能性是有的。所以土地成交量回升，一定程度上有利于稳定后期市场。”薄夫利说。

　　此外，国土部近日正式发布经修订通过的《闲置土地处置办法》，这一从今年7月1日开始实施的办法，将对闲置土地按土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。业内人士认为，这将有效保证土地出让后及时转化为商品房。

　　山东师范大学房地产研究中心主任程道平说，合理地释放刚需并不会导致房价出现反弹趋势。“继续抑制房地产投机、投资性需求，稳定商品房市场供给，加快保障性住房建设，是房价理性回归和房地产市场长期健康发展的关键。”