负利差再现 金五月后房地产再逢甘露

　　经济停滞，出口增长放缓，固定资产投资及房地产投资增长回落；紧接着，刺激经济方案出台。这样的逻辑在2008至2009年就曾发生过一次。在信贷放宽以及4万亿资金的冲击下，房价由谷底迅猛反弹暴涨到顶峰。2009年的教训言犹在耳。

　　随着6月上旬的突然降息，任志强又在高呼：房价明年3月上涨。对于这波政策放宽带来的预期，3年前曾经成功抄底者开始蠢蠢欲动；3年前踏空者不免坐立不安。

　　　政策翻转？

　　　“关键这是一个信号。”

　　“降息后的第一个周末，已经有投资客开始入市。”美联地产华景分店的负责人告诉《中国经营报(博客,微博)》记者，他在广州天河华景片区从业已经超过8年。“早些年，有些客户会固定放一笔钱在我这里，只要有合适的楼盘，他电话确认后就马上可以下订单。”他告诉记者，这样的客户绝大部分都是房地产投资客，在调控严苛限购又限贷的这两年，投资客几乎绝迹。但“降息消息一出，马上就有投资客以父母、子女的名义入市”。中原地产天河南分行高级营业经理覃海健也表示：最近成交的10宗物业中，就有约2宗是投资客的生意。

　　降息究竟让投资者节省了多少成本？据业内人士计算，以贷款100万元，期限20年为例，降息后月还款只减少了150元。相对而言降息对投资客的成本节约，还不如房贷利率8.5折来得力度大。同样的，0.25个百分点的降息幅度对开发商的财务成本影响也不大，万科董秘谭华杰认为，这对房企融资的影响作用有限。

　　“关键这是一个信号。”广州的地产投资客刘敏丽告诉记者，三年前那波楼市上涨潮她踏空了，这次她决定提前出手。

　　随着降息到来的，是房贷7折优惠似乎可以重现江湖。降息后的第二天，各大银行都收到一份编号为“银发【2012】142号”的“特急”文件，这份央行下发的文件标题是《中国人民银行关于下调金融机构人民币存贷款基准利率和调整存贷款利率浮动区间的通知》。

　　通知其中明确了“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”。这对购房者而言无疑是一场盛宴，目前5年期存款最新基准利率为5.1%，如果5年期贷款利率打7折，其利率则变为4.76%，将出现存款利率低于贷款利率的局面。

　　也正是因为这一负利差的现象，愿意为客户提供7折房贷优惠的银行少之又少，现阶段大部分银行首套房贷利率止步于8.5折。但也有中小银行闻风而动，就在央行文件下发不久，广州华兴银行就高调表示，将房贷利率优惠下降至7折，但其对客户设定了一定的门槛。例如需要客户持有该行一定的金融产品，达到一定的金融积分或是有百万元以上的存款。

　　就在“降息、利率7折优惠”纷纷扰扰之际，保险资金也开始蠢蠢欲动。6月13日，道琼斯通讯社援引消息人士称，中国发布了扩大保险公司投资范围的条例草案，根据新的条例，中国的保险公司还可以对证券市场和房地产市场进行更多投资。

　　　背景似曾相识

　　房地产开发投资放缓直接拖累了投资。

　　一系列政策的变化源于国内经济数据的一再下滑。“我们注意到，近期多项重点经济数据走势与2008年～2009年非常相似。”京华山一位分析师何伟富表示，其中2012年4月出口仅增长4.9%，远逊于市场预期，5月份数据也远差于市场预期。6月9日，国家统计局公布的5月份固定资产投资、消费品零售、工业增加值等数据也同样不容乐观。

　　首先是拉动经济三驾马车之一的内需，消费品零售扩张继续放缓，同比增长13.8%，较4月回落0.3个百分点。即使有“五一”小黄金周的刺激，收入也只能维持增长且价格下降，衣食类消费增速在放缓；而在房地产销售下滑的影响下，家电、家具、建筑材料等相关消费增速继续下滑，其中家电同时受到前期下乡活动结束的影响，同比仅增长0.5%，较1～4月份下降了7.2个百分点。

　　另一项经济动力源(600405,股吧)的投资情况也不容乐观，1～5月固定投资累计增长为20.1%，增速较1～4月回落0.1个百分点。其实在制造业以及基础设施领域，投资增速是在继续加快，但由于房地产开发投资在固定资产投资中所占比重在20%以上。因此房地产开发投资放缓直接拖累了投资。5月份其对投资增速贡献为3.8个百分点，较4月又回落了0.1个百分点。相应的建筑业也在大幅回落。

　　这样的经济数据与2008年非常相像，京华山一的研究报告显示：政府往往会在外部危机发生之时加大资本/固定资产投资，以稳定经济。

　　限购限贷不可能放松

　　“我们不希望市场出现2009年式的暴涨，这会导致政府调控再变。”

　　国家会否更多地依靠房地产刺激经济？同样在降息后不久，有媒体报道，“发改委内部人士表示，受外部经济影响，再加上房地产调控引发的经济真空，给经济回落带来的压力越来越大，政府有意通过集中放项目来提振经济。从目前的经济发展情况来看，通胀可能比通缩更好应对，此次开闸放项目，意在拉动快速回落的经济。如果这些方法还是不行，那么未来不排除给地产项目"开口子"。”其后国家发改委办公室立即发表声明澄清，指相关报道纯属捏造。

　　与2008/2009年的情况不一样，当年的楼市是一路向下。但从今年5月数据上看，这是开发商的一波小阳春，无论销售以及开工率都有所反弹。

　　1～5月商品房销售面积同比下降12.4%，5月单月降幅为9.3%，较4月单月12.8%的跌幅进一步改善；销售额同比下降9.1%，较前4个月收窄2.7个百分点。从成交面积环比角度分析，5月份销售面积环比15.3%，好于历史同期10%左右的环比水平。这显示今年5月的反弹力度强于往年。

　　另一方面，虽然从数据上看，1～5月房地产开发投资额同比只增长18.5%，较上月下滑0.2个百分点，但增速下滑的趋势是显著减缓。部分区域投资额甚至有明显反弹，例如5月东部区域单月投资同比增速由4月的4.1%显著回升至18.1%。这显示开发商尽管依然保守，但回暖趋势让开发商在谨慎中加大投资。

　　现在的市场状况下，“开发商投资的信心未失”，太过强烈的刺激手段反而不利于市场的恢复。华南国土部门一位分管房地产市场的官员表示，市场正在恢复通道上，“限购、限贷措施不存在放开的条件”。

　　“我们关注政策变化，但不预测政策变化。”保利地产(600048,股吧)的一位管理者表示。其态度似乎代表绝大部分上市开发商的意见。比如信达地产(600657,股吧)就表示，对于现在的市场状况不过于悲观，也不会盲目乐观，更不会赌政策放松。

　　“我们不希望市场出现2009年式的暴涨，这会导致政府调控再变。”北京城建(600266,股吧)的一位负责人说。

　　但实际上从5月公布的数据看，“价格又出现抬头趋势，”中金公司分析师宁静鞭告诉记者，“5月单月销售金额同比由上月的下降15.1%回升至增长6.8%，销售均价为5869元/平方米，同比增长3.8%，各区域均价环比上升在4%~6%之间，连续第二个月环比回升。”

　　记者在降息后的采访中发现，无论是开发商还是各级政府，甚少有人愿意看到楼价暴涨。但市场这只无形的手将如何摆动，没人能精确控制。