中高端楼盘改走“入门级”路线

　　经历了一季度的波澜不惊，传统楼市红5月并未如业界期待。据统计，“红五月”的成交量预计将与今年3月持平。记者调查发现，在刚需盘价稳量升的局面下，传统中高端楼盘为求突围纷纷把卖点放在“入门级”，希望以此刺激市场。

　　刚需楼盘仍最受青睐

　　调控以来，以刚需为主的普通楼盘更受青睐。从今年前5个月的成交来看，成交量上升主要得益于位置较偏远、价格相对较低的低端刚需盘发力。

　　据有关数据显示，一季度上海商品住宅成交量前30个楼盘，主要分布在宝山、嘉定、松江、青浦、浦东等区域，成交均价基本都在9000-22000元/平方米。

　　与低端住宅相比，中高端市场的销售情况则并不看好。数据显示，三四月份上海均价6万元以上在售项目共27个，成交分别为137套和134套。但记者注意到，上周本市新建商品住宅成交均价约为2.46万元/平方米，环比提升15.9%。其中最重要的因素为全市单价在5万元/平方米以上的高端住宅(下统称豪宅)共计成交54套，环比提升170%。

　　高端项目在价格上让步

　　业内人士分析，近期豪宅市场升温和开发商降低门槛，推出“入门级”产品有关。记者了解到，近期即将推出的一些中高端项目中，户型、单价都比较低调。如华润中央公园即将推出188平方米的湖景大平层产品，另外仁恒森兰雅苑也在热推183平方米以上的大平层房源，预计均价不会超过8万元/平方米，和比邻的新鸿基、汤臣一品等高端楼盘相比，价格更加“低调”。

　　华润置地营销总监在接受记者采访时表示，“入门级”中高端楼盘要在总价有一定的控制上限，400-800万之间。

　　据记者了解，越来越多的高端项目开始选择在价格上做出让步。据搜房网统计，5月份申城有81个别墅项目推出优惠措施，同比去年5月份将有超出68%的涨幅。

　　库存量达近年来最高位

　　据21世纪不动产上海区域市场研究部的统计数据显示，2012年5月前27天上海新建商品住宅成交67.3万平方米，较4月份同期提升近23%，如延续此成交水准，预计5月整月成交约77万平米左右。

　　据相关数据显示，随着成交回升的乏力，截至5月28日上午本市新建商品住宅可售面积已达1013.18万平米，该数据是自2007年年初以来的最高位。如以当前年内月均近54万平米的新房成交水平，消化当前新房库存的周期需约18个月。从全市新房库存重回历史高位可以发现，当前实际开发商的库存及资金压力依旧巨大，房价短期仍难离下降通道。

　　业内分析，近几周楼市整体价格受结构性因素波动较为明显，不过虽然部分豪宅产品在通过降价后成交明显好于过往，但因与当前市场实际主流需求终究相背离，除小部分通过以价换量得以热销的项目外，大部分豪宅及别墅产品正成为楼市库存激增的主要原因。