申威：当前形势下房企融资方式优劣势分析

　　5月26日，由清华大学继续教育学院、清华大学房地产卓越总裁同学联谊会、中国房地产投融资联盟主办的2012中国房地产高峰论坛暨清华大学房地产卓越总裁同学联谊会年会在杭州隆重启幕。和讯房产频道作为本次论坛的独家特邀财经网络媒体，对本次论坛全程报道。黄金湾投资集团董事长申威先生出席了本次论坛，并作题为“当前形势下的房地产融资策略”的主题演讲：

　　申威：本来给大家准备了PPT，放不来，我就简要把这个图形给大家用语言的方式来表达一下。我在演讲之前，我想问大家一个问题，就是在座都是我们清华卓越总裁班的同学们，也是很多一线开发企业的领导，你们企业里面的部门有资本运营中心这个部门的请举手。好像没有，有设立或者发起成立过私募股权基金的请举手。有参与过投资股权投资基金的请举手，这个好像都没有。我想后边重点来把我们现在的融资方式给大家做一个分享。

　　我们也看到我们在很多层面上我们的融资方式是在资金融通上，实际上不是在资本运营中，这两个层面是有什么样的区别呢，从资金融通上我们传统的手段包括结算资金，结算资金的来源来自于工程、房屋的预售款，自有资本的构成是有内部积累，还有吸收股权性的投资形成了自有资本。另外银行的贷款是有开发贷款和个人的贷款协调的，这样一个资金融通，实际上很多的房企是由财务总监来完成的，但是在当前的调控状态下，我们更加认为资本运营已经成为房地产业务的重要的战略支撑。资本运营层面包括哪些呢，在传统的资本运营层面，包括了股市融资，股市融资还包括IPO、借壳上市，包括增发、配股等方式。还有一些企业通过发行债券进行项目融资、项目债券，还有企业的债券进行融资。我们重点会给做一个宣传是在当前的形势下我们更加强调做金融工具的创新。金融工具的创新我们包括了住房贷款的证券化，包括产业投资基金，也包括信托以及私募股权基金。同时，在当前形势下，还有大量的房地产企业之间的整合，就是企业的并购。我们房地产企业融资渠道也可以通过战略合作以及收购、并购等方式获得资金。

　　当前的房地产的主要融资方式都有哪些优劣呢，我们首先看银行贷款。银行贷款成本低，要求四三二条件，但是行政干预非常大，目前房产项目对列为了限制贷款级别，我们了解到有很多的企业包括周边的一些上市企业，将近有一年多的时间没有获得过银行贷款。我们再看一下房地产的IPO上市。上市也有很高的融资成本，上市的过程需要付出很大的代价。证监会也暂停了房地产以及相关产业的上市的审批。我们再看企业发行债券。企业发行债券，大部分中小企业也不具备发债的条件。再看信托公司，信托公司的融资方式非常灵活，但是目前的政策已经叫停信托与银行之间的资金合作。在这种情况下，还有民间借贷，民间借贷成本非常高，而且风险非常大。我们了解到有很多温州的高利贷能够达到3分、4分、5分、6分、7分，这样高的成本实际上资金的安全没有任何的保障，有很多的借款人可能在借了非常高昂的利息的情况下根本没有考虑到偿还。我们当前认为私募股权应该是未来房地产企业最重要的融资渠道之一，刚才我们的丁主持人也在问答当中，中国的私募股权将会在未来的市场份额中占有多大的比例，实际上在美国私募股权能够占到一个企业融资构成29%，在中国我们看到在企业的资本构成中还不到1%，所以说我们国内的私募股权状态还是属于刚刚起步阶段。

　　我简单介绍一下私募股权投资基金，私募称作不公开发行，指的是面向少数特定投资人发行债券的方式，大概有两类的对象，一类是个人投资者，另一类是机构投资者，基金是一种委托理财的行为，把分散的资金集中起来，由专业公司集中管理，专注于投资某个领域和某个行业，多采取合伙制，与传统的公司有着本质的区别。私募基金一般是封闭，封闭的期限通常三到五年。私募基金的管理成功和合伙人的自身利益紧密的相关。

　　当前我国的私募股权发展条件优势有哪些，首先我国的房地产行业融资渠道呈现多元化的趋势，近期的温州金融开发的试点也是一个良好的信号，与国外的地产基金相比，我们地产积极起步非常快，但是也得到政府的大力支持，现在的比较机会也非常良好。第三从政策来看，政策的调控已经到了应该不会有更加严厉的调控政策。从现在来看，二三线城市的潜力巨大，房地产的预期还会是一个长期盈利和稳定发展的状态，这样的话我们认为房地产业将由粗放的方式向精细化的开发转变，这个时候私募基金的介入也会提供良好的公司治理，优化企业资本结构。我们黄金湾投资集团也发达了投融资基金，我们做了12年的房地产开发，我们也不但是为投资对象输出我们的资金、管理，同时也会输出大量在房地产运营和治理方面的一些经验。所以私募基金当前一个良好的发展环境。

　　谈到私募基金的运行模式分为四个方面，就是募集、投资、管理、退出。概括就是募、投、管、退。私募股权投资基金的基本运营架构是包括出资人进行认购出资，就是LP，出资会进入到有限合伙企业，就是发起的基金公司，然后委托基金管理公司进行管理，由基金管理人进行监控，这个基金管理人就是我们经常提到的GP，这个GP会和资金的托管人形成相互监督的一个职能。基金是交由第三方独立的资金托管人完成的，GP会管理多个项目进行运营，这是一个基本的运营架构。

　　从私募基金的运营过程，分为募集、成立然后进行项目寻找、进行项目的投资分析，形成项目的意向书，进行尽职调查、基金报告，以及通过审批，最后签订项目合同，然后达成项目公司的合作，再进行项目的运营，最终获得项目回报，这是一个基本的流程。

　　术业有专攻，专业的投资管理就会造成超高的投资回报，想进入房地产投资现在是一个最佳的理财工具。私募基金都会投哪些项目呢，私募基金投的一些项目有以下特点，一个是在土地获得上缺乏资金，私募基金可以介入。第二企业的扩张如果有新增业务也可以通过募集来完成。第三企业陷入财务困境，需要资金支持，也可以发起私募基金。另外，有部分股东的股权要尽快退出，也可以有新的股权合作伙伴。最后，如果自己觉得有好项目，但是缺乏良好的开发成本和开发经验，也可以引入新的战略合伙人。私募基金将本身开发，走过低谷，投资战略的调整由资源缺乏紧张的一线城市已经转战到二三线甚至三四线城市。当传统的融资方式封闭的时候，我们开辟多元化的融资渠道，使得私募股权基金成为最合适的投融资方式。

　　第三投资模式的逐渐清晰，地产投资商中，房地产基金凭着强大的资金效率，能够为开发企业提供非常强大的资金来源。

　　下面把我们黄金湾投资集团的业务也做一个简单的介绍，黄金湾投资集团是国内涌现一家地产金融投资机构，正在致力于打造全球化的地产金融投资集团，现在集团公司一共有三千多名员工，旗下有27家具有二级资质的开发企业。我们在做开发的同时，在2010年我们全面转型，转型到投资。我们现在已经为遍布一百多个城市、地方政府、开发商、投资商、运营商提供全面的房地产金融整合服务，业务范围包括房地产投资、开发、营销以及电子商务等诸多领域。

　　目前，我们黄金湾投资集团投资的重点包括，这个投资包括我们的股权投资、对于资金链断裂的一些开发企业的全面收购，也包括我们利用股权投资基金公司来向资本市场来募集资金。重点的投资区域第一环渤海、长三角、珠三角，第二投资最有增长潜力的二三四线城市，第三西安、武汉、南京、贵阳、昆明等，第四投资稀缺的海景地块，包括海南、大连、秦皇岛、威海、厦门等城市，投资的重点方向是住宅、商业地产、旅游度假地产、产业地产、高端物业地产。

　　我们目前在全国有20多个项目，今年的开工面积是300多万平米，例如在北京地区投资开发的海塘湾，分三期开发。投资的清水湾，总面积30万，也有高尔夫的概念，我们也是北京地区非常具有品质的楼盘。还有开发了百合湾，是全木外挂的石材，有非常好的园林景观，我们是从去年10月份开盘到现在目前基本上去化率已经达到72%，已经回收了将近20亿的资金。

　　黄金湾投资集团还是一家在95年就立足房地产营销的一家公司，目前为止已经将近四百个楼盘完成了营销的任务，在营销的过程中我们也有一部分项目是进行股权投资介入。我们的股权投资基金，实际上我们发起成立时间不长，但是现在已经开始为房地产行业提供全新的融资渠道，同时也为金融机构提供一种债券股权相结合的融资，例如加强基金，实现股权内部监督、股权外部监督相结合，规避风险的工具。同时刚才我们的顾云昌会长说也有大量的社会资本、民间资本愿意介入到房地产开发，通过基金公司这样一个平台，也吸纳了大量的社会投资者。

　　黄金湾现在也成立了一家黄金湾的电子商务平台，是一家网站，我们通过K8土地网、融资网、采购网为房地产企业、地方政府、开发商、供应商提供土地交易、融资服务以及采购服务的信息服务。这家网站现在已经流量达到将近两百万，注册的开发商会员是两万三千家，注册的个人会员是12万个，K8的项目池已经达到八千多个，资金池已经实现了三百多亿资金，K8现在正在通过线上和线下帮助中小型房地产开发企业获得和大开发企业一样的市场的竞争力和生命力。

　　今天，我们将跟清华大学的卓越总裁班形成一个良好的战略联盟，我们也希望我们和同学我们的校友一起来推动中国房地产业的健康持续发展，希望大家一起扬帆黄金湾，助力新发展。谢谢大家。