改善型买家钟情经济型别墅

　　据《新闻晨报》报道，卖掉市区有“拆迁概念”的老房子，入手市郊成熟社区的经济型别墅在历经几个回合家庭会议的拉锯后，赵先生终于说服了父母和妻子支持他的决定。楼市调整趋于稳定，一些原本因调控政策出台而选择观望的改善型购房者陆续开始择机入市。而部分降价迹象明显的经济型别墅房源，则成为这部分购房者青睐的目标。

　　赵先生目前和妻子居住在浦东上南地区，而其在杨浦区四平路板块还有一套面积不足60平方米的老房子，由他父母居住照看。随着父母年龄的增大，赵先生有了一家人住得近一些方便照应的念头。然而，如何处置父母居住的老房子让赵先生颇费思量。原来，这套房子所在区域此前盛传可能会动迁改造。“这样的传言从世博会前就开始了，临近街坊的房子还冻结了户口，当时的说法是世博会后就会正式启动征地程序。”赵先生告诉记者。

　　如今，已经两年过去了，赵先生的“拆迁概念房”依然没有什么动静。“虽然拆迁补偿是一笔巨大的收益，但等待时间太漫长了，还有诸多的不确定性因素。”经过一番认真考虑，赵先生打算卖出杨浦区的老房子，贴钱置换一套经济型别墅供全家人一起居住。之所以考虑经济型别墅，除改善居住品质、方便照顾老人外，他觉得目前部分别墅类住宅的降价效应明显，具有一定的保值性。然而，赵先生的想法起初遭到了家人的反对，认为老房子拆迁的可能性仍然很大，而未来房价可能还会因调控压力而继续走低，现在置换得不偿失。在开了几次家庭会议沟通后，赵先生终于还是得到了家人的理解和支持。

　　随着投资投机性购房需求被遏制，别墅类住宅市场陷入前所未有的低迷。不过近期随着部分别墅项目折价入市，带动了局部区域成交量出现回暖迹象。机构数据显示，截至5月20日，全市别墅成交量达277套。记者从部分中介门店了解到，受新推别墅成交影响，二手别墅市场也跟着有所异动。以周康板块为例，版块内御沁园在4月推盘，新推的175套别墅已基本售罄。在热销效应下，与之临近的康桥半岛别墅二手房源成交也相对活跃。中介人员表示，康桥半岛以经济型别墅为主，面积在180-240平米之间，总价在400万元左右。从价格上看，康桥半岛别墅在单价上和板块内一些公寓楼盘已经比较接近，而和新建别墅项目相比也有价格优势。“成交客户中，大多数是因为置换升级或者工作变动而出售的，下家则多属于自住改善类型。”

　　无独有偶，5月以来，浦东、闵行、嘉定等区域的二手别墅成交量均有放大。而这一轮行情自3月底、4月份就已开始上演，5月份只能算是延续。尽管在限购令控制下别墅市场的高端客户流失严重，不过一些经济型类别墅项目成交相对比较活跃，主要也是受到改善型客户的追捧。

　　观点

　　现在是买二手别墅的时候吗？

　　随着楼市调控带来一系列化学反应，市场中投资客出现比例逐渐被压缩，越来越多新盘别墅项目采取平价入市或降价策略，随着整个楼市的稳步调整，和普通住宅市场一样，无论是一手还是二手市场，别墅正逐渐向自住属性回归。

　　目前在投资投机性需求淡出市场之后，别墅挂牌房东的心态有所转变，对挂牌价格的定位更趋务实，因此与以往有所不同，近期别墅挂牌价格符合市场正常价位的房源数量增多，因而相较于以往目前的确不失为是购置二手别墅的好时机。但需要重点指出的是，别墅市场价格回归理性，是吸引部分观望需求进入市场的前提硬性指标，但如果别墅市场出现显著回暖势头的话，房东的心态势必会出现扭转，重新形成新一轮买卖双方博弈。

　　二手别墅具备一定的投资保值要素，过去一直由长线投资和自住共同主导，因此换手率并不高，也不会因整体市场走势呈现宽幅变化。然而随着楼市调控带来一系列化学反应，投资客逐渐退场，二手别墅价格在去除泡沫后更趋于合理，自住改善型需求因此获得释放途径，带动供需回暖。

　　贴士

　　从目前别墅购买的实际需求角度看，如果说过去别墅因增值、保值性的特殊优势能够吸引相当一部分投资投机客购买，那么当前在严厉的调控下，即便是别墅购房者也大多是出于自住需求，自然考虑更多的是实际的入住生活，因此二手别墅的最大优势则能体现在“及时入住”。相较之下一手别墅大多为期房，购买后需经历相当长时间待到交房后方可入住，尤其在限购令面前，别墅购房者通常手中至少已经握有一套房产，以小换大的置换型客户占据二手别墅需求绝对主导，因此“及时入住”成为客户的首要考量因素。

　　而是否能及时入住的关键在于室内装修的完成度是否达标，这点相对于部分毛坯交房的新房别墅则又是一种优势体现。有别于公寓二手房在装潢方面或许会显得层次不齐，二手别墅在房东入住时就已完成高标准的装潢，故往往不需要购房者再进行翻新操作，无需耗费更多时间、精力以及资金。提到资金的耗费则又能引申到二手别墅的购买价格优势。二手别墅往往会因为房龄老、房型旧、建筑外观等不可抗力因素而存在一定的折旧空间，因此均价较同地区的新房别墅有一定偏低。

　　最后就是别墅的社区氛围，二手别墅社区内入住的人群基本已成熟，因此二手别墅社区的居住氛围更体现出沉稳与高尚，符合别墅购房者对于居所“圈层效应”的追求。