租房“碰瓷”只为打官司赚钞票

　　晚报记者周柏伊通讯员侯荣康报道

　　一名熟悉法律条款的“80后”，自去年9月以来，短短半年时间在徐汇法院先后打了12起与房屋租赁有关的民事官司，诉讼的主体虽然不尽相同，但案情却惊人地相似。他凭借着自己对法律的熟悉，想要“玩弄”法律于股掌。

　　一家涉案的房产中介公司经营者在接受调查时表示，房屋出租或承租固然是市民的自由，但作为中介公司实在不敢再接触这样的客户，实在不敢再承接这样的业务。因为这样的客户猫腻事太多，这样的业务陷阱太深。一位承办法官则感叹，打官司固然是公民的权利，但这名当事人的交易行为太过蹊跷，他的诉讼动机和态度值得推敲。

　　巧然“碰瓷”获利

　　肖杰出生于1984年，毕业于上海一所知名大学，学的是法律专业。大学毕业后，他并没有正式进入任何具体单位供职。熟悉法律的他似乎找到了另一条更便捷的职业道路。

　　在一次租借房屋的过程中，肖杰无意中获利。当时，他认识的几个朋友需要租借房子，但是没有找到合适的地段和户型。肖杰打探到徐汇区汾阳路附近有一套房屋要转租，于是上门洽谈。谈妥之后，他与自称业主的孙先生签订了房屋租赁合同。

　　双方约定，房屋的租期为五年，月租金为3900元，签订合同之日交付押金3900元，双方若有一方违约，违约方须向对方支付违约金3900元。合同签订后，肖杰按约交付了押金3900元。随后，他将租的的这套房屋，加价转租给了自己的朋友。

　　几个月后，肖杰获悉，孙先生其实并不是该套房屋真正的业主，只是二房东而已。肖杰思考之后，向孙先生提出解除租赁合同，并要求退回押金并获得赔偿。双方协商失败之后，肖杰向法院提起诉讼。

　　庭审中肖杰诉称，签订合同时，被告出示的是产权人的委托书。经查询,那份委托书有假，被告并未得到产权人的合法授权，根本无权出租涉案房屋。现要求被告退还押金3900元，赔偿违约金3900元、中介费1365元。

　　法院审理后发现，孙先生确实没有得到房屋权利人合法授权，无权处分他人财产，因此判其返还肖杰缴纳的押金。

　　虽然肖杰的其他诉请并未得到法院的支持，但他却做成了一宗无本生意。几个朋友付给他的房屋租金，当中差价确确实实地落进了他的口袋。原来钻这样的空子可以从中获利，尝到甜头的肖杰开始绞尽脑汁“碰瓷”。

　　多起同类案频发

　　在此后的半年时间内，肖杰在徐汇法院先后打了12起与房屋租赁有关的民事官司。承办法官发现，这些案子看上去诉讼主体都不同，但类型都惊人相似。在这些案子中，肖杰都利用租赁和转租的房屋，制造出对方违约的情形，要求法院判决，企图从中获利。

　　例如，2010年10月，肖杰为租下龙山新村的一套房屋，通过中介公司与年逾七旬的产权人严老伯签订了一份房屋租赁合同，合同约定，租期三年，月租金3000元，首期付三押一，以后每三个月结算一次；租赁期内实际使用的水、电费等由承租方承担；还约定未经房东同意不得转租；如无故违约，违约方须向对方支付违约金3000元。

　　合同履行了才半年多，严老伯发现租出的房屋住进了其他人，于是质问肖杰违反了不得转租的合同约定，提出解除合同。肖杰则反客为主，将严老伯告上法庭，诉状中要求法院判令严老伯返还押金3000元、退还租金3000元，并赔偿违约金3000元。

　　法庭上原告肖杰诉称，被告之所以要提前解除合同，是因为对原告提出维修房屋的要求不满。被告单方面解除合同，侵害了原告的合法权益，应退还押金、返还租金并赔偿违约金。

　　被告严老伯辩称，提出解除合同的真正原因是房屋擅自转租，原告违约在先。在扣除原告应支付的违约金和相关费用后，被告已将押金和剩余的租金返还给了原告的母亲，不同意原告的诉讼请求。

　　庭审中，肖杰对被告方提供的原告将涉案房屋转租的证据不予认可；对被告方出示的结算单、中介公司的证明和证人证言等书证既不认可，也不申请司法鉴定。法院认为，本案中原告未能提供充分的证据证明被告违约，原、被告提前解除合同后，已经办理了交接手续。原告虽否认委托其母亲代办，但根据被告提供的证据已能相互印证。依照《合同法》的相关规定，判决驳回原告的诉讼请求。

　　违约设计千奇百怪

　　肖杰在作为二房东的另一起租赁纠纷中，将一名有意向承租房屋的李老太给告了，案情经过真是令人哭笑不得。肖杰为出租房屋事宜约李老太在一家房产中介公司签订合同，言明如届时没有前往即按违约处理。但签约前一天，肖杰打电话称签约临时改在一家咖啡店进行，李老太如约前往，却未见肖杰其人。纳闷了几天，百思不得其解。孰料几天后竟有法院传票和诉状送上门，原来是肖杰以索要违约金打起了官司，弄得李老太措手不及，只得尴尬应诉。

　　在截止目前的12起房屋租赁案件中，其中一起比较特殊，肖杰在这个场官司中当了一回被告，但从案情分析，那名原告还是“被诉讼”的。

　　2011年6月，肖杰为承租张先生位于漕东支路的一套房屋，与张先生签订一份《房屋租赁合同书》，合同约定，如发现承租方有违反国家法律法规等现象，出租方有权单方解除合同并追究违约责任，不退还押金。合同签订的当月，肖杰即将涉案房屋转租给案外人，由此张先生将肖杰告上法庭。庭审中肖杰辩称，转租是经原告同意的，有原告同意转租的通信记录为证。

　　但法院查明，双方就转租事宜曾有过协商，但对于原告提出的附加条件，双方最终未能达成一致。被告提供的所谓证据，实际上是断章取义，在原告的部分通信记录上做了手脚，有违原告的真实意思表示。

　　据此判决被告擅自转租的事实成立，其行为已构成违约，不须退还押金；同时根据双方的另一项约定，违约方应承担守约方为维护自己权益支出的费用，判决被告赔偿原告交通费200元。 (文中人物系化名)

　　法官说法

　　变味的交易和诉讼具有破坏性

　　承办法官在接手这些案件后，为了取证，多次走访涉案的房屋业主、中介、小区邻居、知情人士，大家在听到肖杰名字时都纷纷摇头。“我们现在根本不敢做他的生意，每一套介绍给他的房屋，最后都会引发纠纷。”一家中介公司的负责人表示。这些纠纷，有的被“私了”，有的推向了法院，无论结果如何，肖杰总归没有大损失。

　　在不长的时间段里同时租赁多处房屋旋即转租，这种一本万利的买卖反映了当事人的精明；在一个不长的时间段里同时有12起房屋租赁官司，而且总能制造和设计对方违约，这种低成本的诉讼反映了当事人对法律的精通。

　　因为法律规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”；“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”；“行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”；于是这位有法律专业背景的“80后”玩起了法律。

　　公堂之上，只问目的，不择手段，凡是有利于自己的，他浑身都是嘴巴，不惜虚构事实，巧言令色；凡是不利自己的，他则缄默不语，一问三不知，以致法官不得不亲自外出调查取证。

　　生活中，如此变味的交易和诉讼是十分有害的。它破坏了人与人之间的诚信，造成人人自危、个个寒心的交易心理，严重影响了人们对市场交易的安全感。同时，它还破坏了定纷止争的司法目标，浪费了有限司法资源，给公正裁判增添了难度，在一定程度上有损于社会的和谐稳定。