地方楼市微调入活跃期 业内称房产政策底部初显

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　　部分开发商称政策底部初显

　　“又一次看到了总理讲话中出现了"稳增长"、"更加重要的位置"的提法，看来经济的宏观调控政策又要向扩大内需的方向开始微调了。而且在讲话中对房地产巿场调控政策也用了"稳定"二字，要求"促进市场平稳健康发展"，这是否也预示着房地产市场调控政策也会出现"微调"呢？”

　　这是周忻在5月20日晚间发出的一则微博，且被转发上千次。当天，新华社发文称，国务院总理温家宝在武汉市就经济运行情况进行调研，表示当前我国经济运行总体平稳，但面临的国内外环境更加错综复杂，因此要把稳增长放在更加重要的位置。在提到房地产市场时，温家宝总理强调，要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。

　　在房地产调控政策“字字珠玑”的今天，温家宝总理的讲话引发了包括周忻在内的房地产业内人士的高度关注。“这标志着房地产政策可能出现转机吗？”这是很多业内人士共同的问题。

　　表面来看，温家宝总理的讲话并未有明显的放松之意，但“稳定”二字还是给了市场很多想象空间。他们的判断来自总理几次讲话的对比。在今年两会期间，中央对房地产调控目标的表述是“抑制投机投资性需求，促进房价合理回归”。此次，总理强调“稳定”二字。那是否意味着房价回归的短期调控目标已经实现，进而房地产业将进入稳定发展阶段？

　　“在一些房企看来，没有再次强调房价回归，代表着没有更严格的政策预期，这就是利好。也就是，房地产业的政策底部已经出现。”一位房地产业证券分析师表示。

　　对于中央“稳定房地产调控”的表态，中国房地产业协会秘书长苗乐如表示，从4月份的房地产运行情况看，房价下行，成交价低位盘整，同时新开工面积等指标回落，及其对今后两三年市场发展的影响等都需要高度关注。温总理指出把稳增长放在更加重要的位置，以及此前下调存款准备金率等政策，尽管不是针对房地产市场，但货币政策的宽松、实体经济的发展都会对房地产调控产生影响。

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　　地方政府鼓励房企“降价跑量”

　　不过，政策口径的微妙变化绝不意味着房地产调控大方向有所变化。“市场还在冬季，调控还在继续。最坏日子已经过去，但未来的日子也不会好过。因此，"以价换量"依然是未来的主旋律。还是快卖房，还是不拿地，还是现金为王！而政策是否出现真正的"微调"，关键还要看二季度经济数据。”周忻表示。

　　这一判断得到了大多数业内人士的认同，包括地方政府。上海市房地局副局长庞元称，当前，上海正按照中央的要求坚持贯彻落实差别化的住房信贷、税收和住房限购政策，促进上海新建住房价格稳中有降。“目前房地产行业同样面临着调整结构、转型发展的艰巨任务。当前，商品房的库存压力增大，行业竞争加剧，相信房地产开发企业，尤其是代表行业的上市房企能够认清形势，顺应市场，以价换量，主动调整企业发展战略和经营策略，积极参与保障性住房的建设和运营管理，在新的市场环境中取得长足的发展。”庞元表示。

　　而一位房地产企业高层告诉记者，上海一季度固定资产投资增速下滑明显，区级政府拉动投资意愿强烈，非常希望企业能够拿地。但此时，企业反而更加谨慎。“毕竟资金链太紧张了，每投一分钱都要仔细考虑。”这位开发商称。

　　根据中房协百强上市房企研究报告，2011年房地产企业资产总额均值为270.61亿元，比上年减少了36%。净资产均值为80.67亿元，同比下降3.35%，营业利润均值同比下降3.9%。这是中国房地产业进入黄金十年以来，鲜少遇到的全行业利润下滑。另外，由于负债率过高，房企资金链紧张仍是业内共识。 2011年房地产上市企业负债均值为64.82%，净负债率均值为55.60%，为历史新高。面对巨大的市场压力，企业普遍感到风险系数加大，拿地趋于保守。

　　而对于是否应该及时放松楼市调控，各界说法不一。中国国际经济交流中心信息部副部长徐洪才在接受人民日报采访时称：“目前房产整体价格水平相对于老百姓而言还是偏高，泡沫还很多，虽然房地产市场对拉动经济发展来得快，但拉动经济不能靠泡沫，一旦泡沫破裂，一、二十年经济都恢复不了。牺牲眼前的一点利益对长远有好处，要扛得住。房地产价格不能出现大幅反弹，不能让前期的调控功亏一篑。”

　　但另一些市场人士从实际经济状况出发，得出了不一样的预期。“从经验来看，影响中国房地产调控的一个非常重要的信号是经济信号，而经济信号的核心是保增长还是防通胀对房地产业来说非常关键。现在又重新把保增长放到了中国经济的首要位置。”周忻说。

　　作者：⊙记者于兵兵○编辑王晓华(来源：上海证券报)