房企税费暴增之谜：税收征管力度在加大？

　　近期，外资投行频繁预测楼市调控政策将在年内有松动，给出的理由是地方财政收入可能受不动产投资及建筑开工面积的快速下降的拖累而出现下滑。然而，去年房地产业的税收数据，使上述预测的可靠性受到质疑。和讯房地产频道提供的146家A股上市地产公司去年税收交纳资料显示，这些房企2011年整体支付的税费比2010年增长了42%，而同期这些地产公司的整体净利仅仅增加了18%。

　　是什么原因导致开发商的税收支出大幅增长？业内对此有两种看法。一是房企业绩的增长令企业税费支出增长；二是去年政府对房地产企业的税收征管加强，很多地产公司因土地增值税清算加强而支付了更多的税费。

　　兰德地产策略咨询机构总裁宋延庆认为，从税收增长的幅度看，很有可能是因为土地增值税、企业所得税等税收征管力度加强。如果这种说法成立，那么房企可能会因为税收的征管力度加大而遭遇更严峻的财务压力。

　　多家房企税费支出大幅增长

　　根据和讯房地产频道提供数据，A股主要上市地产公司2011年的税收支出均较前一年有大幅增长。其中保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)增幅明显，2010年公司各项税费支出仅有67.04亿元，而2011年支付的税费一举增至113.12亿元，增幅近70%；万科2011年支付的税费也由前一年的93.82亿元增长至146.98亿元。除此外，金地、招商、金融街、中航等房企2011年度支付的税费均较前一年有大幅增长，其中，中粮地产(中粮万科长阳半岛中粮祥云国际生活区)的土地增值税支出增长超过100%。

　　也有部分房企的税费支出较前一年明显下降。比如，荣丰控股去年的税费支出由2010年的6000多万元，锐减至3000多万元；世纪星源的税费支出由前一年的4000多万锐减至1000多万元。但税收支出大幅减少的公司，多为中小地产商，数量和缴税金额占行业比重不大。

　　类似保利、万科这样的大型地产公司很显然已经成为房地产业税收贡献的主体，仅上述两家公司去年支付的税费就占到了整个140多家A股上市公司缴纳税费的33%。

　　财政部统计数据显示，2011年全国土地增值税同比增长61.3%，城镇土地使用税同比增长21.7%，房产税同比增长23.3%，高于税收总收入增幅。

　　中国指数研究院上海研究总监陈延彬认为：造成房企的税收增长重要原因，是部分地产公司业绩增长的结果。以万科为例，该公司2011年的营业收入较前一年增长了41%，营业利润增长了32.52%。业绩的增长，直接导致万科的营业税、土地增值税和企业所得税大幅增长。

　　《每日经济新闻》记者查阅万科的年报发现，该公司去年营业税达到77.78亿元，较前一年增长了38%，所得税则增加了32%，仅上述两项税收就超过了110亿元。

　　和万科的情况相同，保利地产2011年的营业收入也较前一年增长了31%，带动当期的营业税增长了41%以上，企业所得税增长了42%。

　　但万科、保利等少数房企的情况，不足以说明房地产企业税收增长的根本原因。和讯房地产频道提供的统计数据显示，140多家上市地产企业整体营业收入的增长幅度只有20%，远远低于税收支出增长的速度。这就显示，业绩和利润的增长，并不是导致房地产企业税收支出的全部原因。

　　征管力度正在加强？

　　那么，在房地产行业销售额增幅放缓，地产类企业上市公司整体净利增长水平只有18%的情况下，税费支出增长却超过42%，背后的真正原因是什么？

　　上海一家房地产公司的董秘告诉《每日经济新闻》记者，房地产税收，尤其是土地增值税的征收力度正在加强。中海地产(中海九号公馆中海尚湖世家)的一内部人士也向记者透露，青岛等城市对土地增值税的征收力度从去年开始增强，有的项目一次性清算的土地增值税就达8亿元。

　　上海新闵律师事务所合伙人刘福元也向记者表示，去年税务部门确实加大了对各类税收的征管力度，土地增值税成为被严格征管的税种。

　　深圳众厦地产总经理助理林晓华进一步透露，一般土地增值税的清算会发生在项目销售完成后的两年，而房地产市场的销售在2009年和2010年最为火爆。按照这一规律，去年和今年的土地增值税的清算将大幅增加。他同时表示，由于市场交易量的下滑，发生在交易环节的各项税收相应下降，土地增值税因此成为弥补税收收入下滑的重要保证。

　　事实上，去年12月27日，国家税务总局党组书记、局长肖捷非常明确地要求各地做好土地增值税清算工作。

　　和讯房产频道提供的数据显示，140多家上市公司即期土地增值税由2010年的98.24亿元增长至去年的121.7亿元，增幅超过20%。

　　值得注意的是，今年2月份，财政部曾公布了去年的土地增值税收入情况，土地增值税实现收入2062.51亿元，同比增长61.3%，占税收总收入的比重为2.3%。

　　这些数据或许可以表明主要A股上市地产公司2011年的税收支出的增加与税收征管力度加强存在一定的联系，而对于部分尚未清算土地增值税的房企来说，税收征管加强，或将给他们带来更大的压力。