北京出台预售款新办法 管得住楼盘烂尾吗？

　　房企破产敲响预售资金监管警钟北京温州等地紧急出炉防范措施———

　　●北京、温州完善预售资金监管办法

　　除了杭州西城时代开发商申请破产外，杭州另外一家房企和广东顺德一房企也于近期先后申请破产。其中，杭州破产房企暴露出的资金监管问题已引了社会的广泛关注。

　　上周，市住建委发布《北京市商品房预售资金监督管理办法》(征求意见稿)，向社会征集意见。该征求意见稿与2010年10月发布的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》相比，开发商设置预售款资金使用节点方面得到进一步细化。市住建委相关负责人表示，待《办法》正式施行后，原暂行办法废止。

　　在暂行办法中规定，开发商项目用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记四个环节设置资金使用节点。而征求意见稿在原基础上，增加了一至两个节点。其中规定，项目拟预售楼栋中最高楼栋为7层以上10层以下建筑的，可增加“建设总层数达1/2”节点；拟预售楼栋中最高楼栋为10层以上建筑的，可增加“建设总层数达1/3”、“建设总层数达2/3”节点。此外，征求意见稿也明确规定，开发商在网签后的两个工作日内将收存的定金存入专用账户。

　　4月13日，民间金融高度发达的温州，政府紧急出台了《温州市区商品房预售资金监管实施细则》。《细则》规定，凡批准预售的市区商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围，监管资金比例要求监管项目工程预算清册总额不低于130%。《细则》规定，房地产开发企业可以根据建设项目的实际情况，按照商品房预售许可规模作为独立的预售资金监管对象(即“监管项目”)，在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户，若监督项目有开发贷款的，应在办理开发贷款的银行机构开立资金账户。一个预售项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。

　　●完善预售资金监管能否防范楼盘烂尾？

　　在杭州房企破产并暴露出资金监管漏洞后，北京和温州相继出台了新的预售资金监管办法，业内人士普遍认为，这是对预售资金监管制度的完善，使其在保护买房人利益，防范楼盘出现烂尾方面发挥更有效的作用。

　　“在目前允许期房销售的情况下，预售资金监管无疑是对买房人利益的有力保护。”顶秀置业董事长刘新虎认为，“预售资金监管得力，即使房企破产，项目一样可以继续建设，买房人一样可以等房子建成如期入住。”例如温州出台的《细则》中规定：监管资金比例要求监管项目工程预算清册总额不低于130%。如果严格执行，即使房企破产，预售资金账户的资金足以支撑项目继续建设。

　　但是也有业内人士担心，如果预售资金监管不力，则会使该制度对买房人的保护作用大为降低。从杭州破产房企事件可以看出，尽管杭州政府已发短信安抚业主，表示项目不会停工，但从媒体报出的预售资金监管账户中的余款来看似乎并不足以支撑项目顺利完工。因此，预售资金监管制度是否完善，监管是否严格是防范房企破产或跑路后楼盘烂尾的关键。