“两大矛盾”考验楼市调控

　　郁斐制图

　　据新华社北京4月22日电3月住宅成交刚回暖，4月局部市场又下跌：近段时间，楼市“寒流”和“暖流”交汇涌动，房价走向“微妙期”，引发各方关注。

　　购房者信心回升

　　国家统计局18日发布的数据显示，3月份房价总体上继续呈下降态势，但新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有8个，比2月份增加4个。

　　“房价似乎正触底，大家又开始谈买房话题。”上海一家咨询公司白领刘彤告诉记者，“我们办公室里五六个没有买房的同事中，最近一人刚刚出手，另有两人正频频看房。”

　　对于楼市“回暖”迹象，中国房地产学会副会长陈国强认为，首先是针对“刚需”的信贷政策松动，目前购房者首套房可做到9折利率，相当于房价下调5%至10%。其次，房价下降效应下，“刚需”入市。第三，限购政策执行超过一年，外地符合购房资格者增多。

　　不过，世联地产17日发布报告称，当前购房者信心指数只是小幅回升，仍处于历史低位，而且仍有近五成客户认为价格会继续下降。

　　中介：火热招聘

　　月薪过万不是梦想

　　由于处在楼市的神经末梢，房产中介被认为对市场冷暖最敏感。

　　链家地产置业顾问赵某说，自今年2月以来，市场就转暖了，成交量逐步走高，连他们自己都感到意外。

　　记者近日在北京百环家园、珠江帝景、三环家园、万年花城、瑞海家园等项目附近走访看到，马路上中介的房源牌数量多了起来，中介门店进进出出的人也明显增多。

　　与数月前大量关店、裁员不同，现在一些中介门店又打出招聘广告。北京一家大型房产中介的招聘口号是：“市场回暖，火热招聘，月薪过万不是梦想。”

　　不过，据北京中原地产统计，二手房成交在3月出现再次突破万套后，在4月上半月成交有所下行。走访发现，目前北京成交多的二手房主要在三环以外，中心城区成交仍然低迷。

　　对此，北京中原市场研究部总监张大伟分析说，刚性需求大规模入市的前提是房价明显松动，但从北京等大城市二手房市场来看，整体降价力度仍有限，成交量难以持续增加。

　　开发商：今年房价

　　难再“大起大落”

　　作为房地产开发的前端，土地市场冷暖是开发商预期好坏的“试金石”。

　　4月18日，北京丰台区卢沟桥乡C9地块招标，只有一家公司参与报价，最终以3.58亿元底价成交。此前的3月27日，上海崇明县城桥商品房基地1号和2号地块招标，同样被唯一竞买人以底价买走，其3075元/平方米的楼板价，较一年前缩水四成多。

　　另一个问题是开发商的“库存增加”。据北京中原地产统计，截至本月15日，沪深两市已有85家房企发布年报，合计库存值高达9641亿元，相比同样面临调控的2008年同期，库存值上涨180%。预计全部上市房企的库存市值达到1.2万亿元，创出历史新高，库存消化周期超过4.5年。(编注：根据对中国房地产开发商所做的调查，渣打银行最新预测，到今年年底中国房屋库存将增至35个月，问题最严重的将是二线城市；但如果销售继续恢复，每月达到340万平方米，开发商能够延迟工程，那么2012-2013年大部分时间库存将在5-10个月间跳动。渣打称，虽然4月和5月的销量将继续上升，并会大大鼓舞市场，但中国房市要走出困境还需要一、两年的时间。)

　　复地集团董事长张华说，近期公司专门邀请同行、专家举行研讨，大家觉得，目前企业对调控的认识越来越理性，今年房价应该不会出现“大起大落”。

　　后市“两大矛盾”

　　4月13日的国务院常务会议重申，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。有业内人士指出，目前楼市调控依然面临双重考验：其一，“抑投资”与“保刚需”如何并举；其二，“保增长”与“调楼市”如何兼顾。

　　今年一季度全国GDP增幅延续回落态势，创下2009年二季度以来新低，部分省市经济和财政增速更明显低于预期。调控之下房地产业的降温、土地出让金的缩减以及关联产业的低迷，对地方政府的压力正越来越大。

　　国土资源部日前要求，“各地要充分估计宏观调控持续推进可能面临的困难”，以保障性安居工程用地落实为重点，做好住房用地供应。

　　“今后应强化‘有保有压’的差别化机制。”上海永庆房屋公司总经理陈史翎等人建议，既要对投资投机性需求设立“防火墙”，又要让合理的购房需求正常释放，这需要从信贷、土地、税收等多方面实施“定向调控”。