加速周转与升级商业 股权激励获批后保利再造

　　4月16日，保利地产(600048,股吧)举行了2011年业绩记者见面会，其总经理朱铭新表示，保利今年没有具体的销售目标，但仍然会坚持业绩有增长、市场不下降的总体策略，还是会继续寻求一定的增长。

　　朱铭新还透露，保利今后将更多运用信托资金，并与大品牌开发商合作，同时也将加强与海外机构的合作，此外还将对一些金融产品进行创新，且目前正进行一些尝试。

　　而在合作的要求方面，朱铭新称，一般而言，保利对于参与合作的项目是要求控股、实际操盘或合并财务报表的。

　　事实上，今年对于大多数房企而言，去存货成为大家的共同课题，保利也不例外。据保利早前发布的年报显示，截止2011年末，其存货总值约为1521亿元，为历年来新高。

　　对此，朱铭新也坦言，关于存货上升的问题，是保利需要正视和面对的。所以今年保利会采取一些举措来加快周转，包括在价格调整方面的一些措施和安排。

　　另外，今年一季度，保利在相对沉寂的土地市场上表现尚属活跃，已经分别在武汉、西安、以及佛山拿下四宗地块，对于今年的土地市场，朱铭新也表达了保利的看法。

　　其称，保利今年拿地的意愿还是比较强的，但具体要根据公司的发展情况，以及资金状况来决定；保利期待下半年或者二季度土地市场上会出现一些好的机会，到时保利一定会有所作为。

　　朱铭新在记者会上还特别提到，保利的股权激励方案已获国资委通过，将涵盖了保利的20多个区域公司，共计179人。

　　在保障房策略方面，保利地产副总经理胡在新提到，公司2011年完成保障房80万平米，实现毛利率8%，基本上达到了公司既定的"争取不亏本"的目标。

　　以下为记者见面会问答环节实录整理：

　　现场提问：去年像恒大、中海的净利润都是过百亿，万科也是接近百亿，但保利是65.3亿，相比而言算少的，您怎么看待这个问题？今年保利的净利润会有多大幅度的增长？

　　朱铭新：

　　应该说每个企业有自己企业发展的方式和模式，保利做房地产20年了，这么多年来，我们将住宅为主定义成我们发展战略的首位，所以我们更多的是在合适的时候用合适的价格出售我们的产品，我们觉得我们的房子的性价比是比较好的，而目前的这种发展方式也是比较适合我们自身的。

　　同时，从2006年公司上市以来，一直保持每年30%以上的发展速度到今天。对公司去年的销售情况、销售业绩还是满意的，包括今年一季度的销售业绩，也是在持续增长。所以我们觉得目前来讲，公司在净利润方面是还可以的。

　　现场提问：保利一直是以快速周转著称的，过去几年也保持了比较快的周转速度和增长速度，但2011年销售额的增长是10.69%，而存货总值达到了1521亿元，从这个情况看，是不是意味着现在放慢了速度？这是主动的选择，还是因为市场的原因被动地形成？

　　朱铭新：

　　关于增长速度的问题，我觉得这几年仍然保持了比较快速的发展速度。我们这三年获取了一定数量的土地资源，也会在比较合适的周期内开发完毕。

　　而关于总资产周转和存货的周转问题，我们在整个行业内应该是属于比较好的水平，当然我们的各项指标肯定也不都是行业内最好的。

　　另外关于存货上升的问题，这也是我们需要正视和面对的。所以，我们今年会采取一些举措来加快周转，包括在价格调整方面的一些措施和安排，也包括在成本控制、管理上的方法。我相信今年在存货的周转速度方面会比去年有一定数量的提高，这也是肯定的。

　　现场提问：采取这些措施后，是不是意味着今年的销售额会比去年有所提升？

　　朱铭新：

　　我们3月份的销售是97.4亿，同比有大幅度的增长。对于4月份，我们的期望是应该达到3月份的水平。而我们的推货量会集中在今年9月份，对今年的销售，我们还是抱有信心的。

　　另外，在实际价格上，每个公司都有自己的预定标准，而目前每个项目暂时还没有低于预定标准的，我们也不希望打价格战。

　　现在提问：从2010和2011年保利公布的数据看，公司每年的销售增长比较快，但相应的营业总额的增长速度就没那么快了，这是什么原因导致的？是公司内控施工上有困难还是有意识地进行平缓？

　　朱铭新：

　　实际上这是由于结算的周期性决定的，比如从项目的开工到项目的销售需要一年到一年半甚至更长的时间，然后从项目销售到交楼也需要一年到一年半甚至更长的时间，这就跟公司的发展结构和发展速度相关联起来。

　　我们这两年开工的速度是大于交楼或者结算速度的，这就意味着我们开工量或者交楼速率在两三年之后才能在营业额上体现。所以，在两三年之内才会实现开工速度和结算速度的匹配。

　　现场提问：为什么是两三年之后才出现这种匹配呢？这两年的情况怎样？

　　朱铭新：

　　这两年也还会有一定程度的增长，因为期间我们项目获取量的比例是大于结款量的。

　　现场提问：之前有分析称，今年保利的推货量是在1200亿左右，如果按照去年68%的去化率，今年的销售额会有11%左右的增长，达到810亿，如果稍微再好点，销售额就可能接近1000亿了。请问到目前为止，保利今年有没有明确的销售目标？今年的去化率大概能达到多少？

　　朱铭新：

　　实事求是地讲，保利今年没有具体的销售目标，我们对于销售目标就两句话，第一是业绩有增长，第二是市场份额不下降，继续有增长。我们过去连续三年都做到了，今年也会做到。

　　胡在新：

　　其实这么多年来，我们都没有对外公布过销售目标。