9000亿高库存重压楼市 降价走量或将贯穿全年

　　进入4月份以来，上市房企迎来年报发布季，从各大公司的年报信息看，虽然房企在收入与利润方面持续增长，但上涨更为迅速的库存增幅更为严峻，去库存化与资金链压力日益紧张。业内专家表示，一季度楼市交易行情让部分企业尝到了降价促销的甜头，随着五一小黄金周的临近，新一轮“降价走量”的策略将在全年持续上演。

　　业绩普涨

　　截至4月5日，按证监会行业分类，A股市场共有63家房地产开发企业公布了2011年年报。虽然遭遇持续一整年的调控，但大部分房企均交出了不错的成绩单，业绩同比增长的达39家，超过已公布年报房企的6成，而同期亏损的公司只有5家。

　　从已经公布的房企年报显示，在楼市宏观调控持续深化，房地产行业竞争呈现强者愈强，与中小房企相比，市场布局合理、销售策略灵活的房企巨头在2011年表现得格外突出。

　　面对市场环境的巨大变化，万科2011年保持稳健增长，全年实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。继2010年销售额突破千亿后，蝉联行业销售冠军，并第二次成为行业内唯一住宅年度销售过千亿的公司。

　　此外，另一主打民生地产的恒大凭借定位明确、薄利多销，发展模式适应当前的市场和政策方向超额完成全年目标。恒大年报显示，恒大全年销售面积1219.9万平方米，同比增长54.7%，实现销售额803.9亿元人民币，同比增长59.4%，超额完成2011年全年目标。与万科、中海地产、保利地产、碧桂园、龙湖地产等国内大型房企相比，恒大地产的几项指标均表现突出。其合约销售面积超过万科，位居全国第一，其销售额和营业额仅次于万科，117.8亿元的净利润则略低于中海地产的125.5亿元。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，因为房地产行业采用预售方式和交付后才计入结算收入法人会计政策，房地产公司的当期销售收入和当期营业收入并不完全一致，2011年财报更多体现的是2010年的销售收入。上市房企受调控政策影响有多大，要在明年财报中才能反映出来。

　　拿地疲软

　　万科表示，公司在拓展新项目方面会更加严格，坚决贯彻“宁可错过，绝不拿错”的方针。在拿地方面，由于万科3月并未新增土地，这也意味着万科第一季度出现“零拿地”。直到4月6日，才以一幅位于唐山市东面郊区的地块打破了公司今年以来的“零拿地”局面。据了解，上一次万科拿地低潮出现在2008年10月到2009年4月，7个月的时间只增加了两个项目，而当时国内楼市正在经受全球性金融危机的影响。此外，产品线集中在二三线城市的龙头房企拿地态度也相当谨慎。恒大地产去年下半年几乎停止拿地，其董事局主席许家印也曾多次向媒体表示，谨慎购地。

　　一季度，全国土地市场开始呈现供应放缓的趋势。据相关机构统计，1-3月全国300个城市共推出土地7052宗，环比减少39%，同比减少18%。其中，住宅类用地2131宗，环比减少47%，同比减少33%。北京市房地产协会秘书长陈志表示，目前房地产市场的预期不好，开发商普遍放慢开发的节奏，土地流拍和底价成交的现象逐渐增多，如果政府继续大力推地，那只会令地价越来越便宜。

　　张大伟还认为，从一季度出让土地性质来看，产业地块占比比较多，但类似之前中服等热门的地块少；住宅地块中，除来广营住宅地块外，其他住宅地块位置相对比较差；商服地块及综合地块，也鲜见亮点地块。因此，土地供应结构的变化鲜少吸引开发商积极出手。2012年北京土地市场的出让金收入很可能会继续下调，难以突破千亿。

　　据万科年报显示，2011年新增开发项目数量为52个，万科占100%权益的项目仅有14个，其他38个项目是与其他房企共同开发，占项目总数量的73%。而2010年万科合作开发项目占总项目数量的比例则为55%。意味着万科在去年的合作开发项目比重继续上升。

　　抱团取暖也成为众多房企应对之道。佳兆业执行董事兼行政总裁金志刚表示，房地产行业在度过黄金十年期后，传统的模式亟待改变，作为企业而言，产品上应关注刚需，而合作开发将成为转型期房地产行业的重要趋势。

　　抢跑卖房

　　从新年伊始，消化现有的项目已经成为主旋律，今年一季度，窗口期、小阳春成了市场热点，而各大房企也都抓住这个难得的市场回暖期，进行各种促销活动。保利在年报中就提及，今年将紧跟形势，以抢为先，全力落实年度经营任务。今年以来，首套购房按揭贷款额度紧张的情况有所缓解，为首次购房需求的释放提供了条件。

　　保利地产也在今年1月1日至2月元宵节期间，就在全国40多个主要城市联合举行了“囍春行动”，活动共涉及100余个在售项目和两万套房源。据保利地产4月9日晚间公告显示，2012年3月，公司实现签约面积93.61万平方米，同比增长55.08%；实现签约金额97.38亿元，同比增长47.27%。2012年一季度，保利地产共实现签约面积143.89万平方米，同比增长8.98%；实现签约金额148.66亿元，同比增长6.07%。来自融创中国方面的消息，该公司于今年第一季度累计实现合约销售金额人民币42.6亿元(其中，合同销售金额为人民币34.4亿元，预订合同金额为人民币8.2亿元)，同比增长70.4%，合约销售面积约27.3万平方米，合约销售均价约15620元/平方米。

　　上海易居房地产研究院的最新报告显示，截至2012年3月底，10个典型城市新建商品住宅库存总量为5530万平方米，与去年同期相比增长31.86%，与上月相比下降0.88%。库存总量同比涨幅持续收窄，环比持续3个月，预计库存已于去年12月触顶。接下去，随着二季度推盘量增加，库存量变化可能还会有反复，但总体上库存量将趋于减少。

　　不过，杨红旭表示，预计开发商积极推盘、成交持续回升的态势会延续至二季度。在这一过程中，十大典型城市的存货将继续趋于缓解，存销比步入下行通道。然而，最大的变量还在于政策，如果二季度房价止跌反涨，则不排除出台新一轮的调控政策的可能性，那么下半年存货量还有可能重新增加。

　　方正证券的报告显示，随着五一小黄金周的临近，新一轮“降价走量”的策略将陆续上演。一季度楼市交易行情让部分企业尝到了降价促销的甜头，但是4月初成交量的滑铁卢让我们看到楼市“价格战”背后的真相：降价的项目被追捧，未降价的项目依旧冷清。

　　库存高压

　　卖房速度赶不上库存速度是不争的事实。中国房地产研究会、中国房地产业协会此前发布的报告显示，在严厉的楼市调控之下，去年全国楼市销售仍然保持了增长态势，500强房企的销售额创下2.28万亿元新高。与此同时，500强房企的库存也达到惊人的4.9945万亿元。在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，房地产行业进入“去库存时代”已成为不争的事实。

　　在万科年报媒体公布会上，万科董事会秘书谭华杰披露了万科统计的全国住房存量数据：全国14个主要城市住宅成交面积在2011年下降19%，成交金额下降17%，但库存水平上升了70%。据保利不久前发布的年报显示，截至2011年末，其存货约为1521亿元。

　　北京中原市场研究部统计数据显示：截至4月8日，上市房企公布2011年年报的已经达到了75家，库存市值达到了9048亿，同比2010年的6268亿元库存上涨幅度达到了44.3%。相比2009年的库存4183亿更是达到了两倍以上，

　　按房企存货和营业成本计算，2011年末75家A股房企整体存货的消化周期达到4.5年，而2010年末，这些房企整体存货的消化周期为3.8年。这意味着2011年末A股房企的存货周转天数同比足足延长了9个多月。