解读温州“新规”盘活房产30%的“剩余价值”

　　3月29日，市政府出台《加强房地产等财产抵(质)押登记管理工作补充规定》，酝酿了半年之久的“房地产顺位抵押登记政策”，终于有了一个明确的结果。上周开始，我市40多家融资性担保公司已按照市政府的要求，开始办理经营许可变更等手续。这意味着不久之后，市民手上的房子可以依照这个规定，获得更多的银行贷款。

　　可以获得的贷款不再只是房价的70%

　　用房产抵押获得银行贷款，最多只能贷到房产价值的70%，这是大家习以为常的事情，但今后，你能贷到的金额或许会更多。

　　3月29日，温州市政府出台《加强房地产等财产抵(质)押登记管理工作补充规定》(下称“新规定”)，支持融资性担保机构办理顺位抵押登记，明确表示，金融机构(商业银行)应支持抵押人利用抵押物剩余价值向融资性担保机构提供反担保，允许融资性担保机构作为顺位在后的抵押权人办理抵押登记。

　　简单地说，就是张三手中有一套市场评估价格为100万元的房子，拿到银行抵押，银行按照规定，最高给予张三房产价值70%，即70万元的贷款。如果张三还需要贷款30万元，他已经没办法再向其他银行要求贷款了，因为房子已经抵押给了银行。“新规定”出台后，张三可以把房产剩余30万元的价值向担保公司提供反担保，担保公司成为该房产的第二顺位的抵押权人，给张三提供担保，要求银行再次给予张三30万元的贷款。

　　这样一来，张三获得了足额的贷款，但他的房产多了一个抵押权人：第一抵押权人是银行，第二抵押权人是担保公司。若张三在贷款到期时还不了贷款，在房子被依法处置之后，银行优先获得补偿，担保公司第二顺位获得补偿。

　　由于房产的价格经常发生变化，“新规定”出台后，张三可以获得的贷款额度事实上还将更加灵活。“新规定”要求“落实抵押物协商作价机制”，即对于超出银行贷款部分的金额，张三可与担保公司在市场价值为基础的情况下进行协商。如双方认为目前这个房子的市场价为150万元，担保可以为张三提供80万元的担保。新的“规定”要求相关部门对当事人协商确定的价值予以认可，各登记机构凭作价协议及相关要件办理相应的登记手续。

　　银行永远是“第一顺位”抵押权人

　　3月29日出台的“新规定”后面，还附有一张“顺位抵押协议”的格式化模本。这张模本规定了银行永远是“第一顺位”的抵押权人。

　　之前，关于“顺位抵押”的最大争议在于是否以抵押时间为序。比如张三在2011年12月1日向某银行申请抵押贷款，时间为6个月，即2012年6月30日到期，银行登记在先，是第一顺位抵押权人。2012年3月1日，张三又向某担保公司申请做顺位抵押，获得剩余的贷款，时间也为6个月，即2012年9月30日到期，担保公司是第二顺位抵押权人。

　　如果以时间登记先后作为抵押权人的顺位，那么，在2012年6月30日，银行的贷款到期日来临时，张三还了银行的贷款，即他与银行的贷款关系解除，那么从即日起，担保公司就成了第一顺位人。在这种情况下，张三想从银行续贷就很难。因为担保公司有该房产30%的权益，且是第一顺位抵押权人，那么给银行的权益就只剩下房产价值的70%。按照银行的惯例，只能在房产市场价的基础上提供最高比例为70%的贷款，张三续贷的金额，最多只能是房产市场价格的49%。这显然不符合“顺位抵押盘活剩余价值”的宗旨。

　　为确保个人或企业能获得更多的贷款，且又不仅违反银行的相关规定，在签订“协议”时，必须由金融机构作为甲方，抵押人作为乙方，担保机构作为丙方，三方共同签订协议。协议规定：在丙方顺位抵押权存在的情况下，若遇甲乙双方注销抵押权后，出现乙方又以上述房屋向甲方提供抵押担保的情形时，乙方和丙方承诺甲方取得的抵押权顺位在先，并就该事项无条件配合甲方办理相关手续。

　　温州市宏诚融资担保有限公司总经理李佳说，开展房产顺位抵押登记，对担保公司来说，是一件很有意义的事情，对于该项规定，担保公司完全配合并理解。

　　相当于增加了245亿元可贷款资源

　　据温州银监分局的统计数据，截至去年末，我市房产贷款余额为571.77亿元。目前银行一般按照房产评估价值的60%-70%发放贷款。房产顺位抵押登记实施之后，房主将可以从银行、融资性担保机构等渠道获取剩余价值的贷款。按剩余价值为30%计算，将相当于增加了245亿元的贷款资源，这将大大缓解目前民间资本流动性停滞带来的系列问题。

　　温州市宏诚融资担保有限公司总经理李佳说，“新规定”解决的不仅是个人的贷款问题，它还能降低融资性担保公司的业务风险问题。去年我市出现“民间借贷风波”之前，我市共有48家融资性担保公司，为企业与个人向银行的贷款提供担保。截至去年8月底，担保总额超过100亿元，担保中小企业户数1655户，规模和作用相当于2-3家股份制银行。

　　但“风波”发生之后，企业破产、跑路现象增多，融资性担保机构也受到波及，由于此前并没有房产顺位抵押登记，房产从银行贷款，一般都全额登记在银行名下，担保机构依据合同偿还担保贷款，但债权无法得到优先受偿，因此担保机构的不良率出现大幅攀升。在这种情况之下，今年以来，大部分担保公司已经暂停了担保业务。“新规定出台之后，担保公司继续开展业务，就有了一定的保障，也就可以放手去做了。”李佳说。

　　浦发银行温州分行公司业务部相关负责人说，开展房产顺位抵押登记制度，也将使银行受益。当前，银根有了一定的松动迹象，但银行在放贷时依然很谨慎，因此贷款余额增量并不明显。“新规定”出台之后，担保公司的积极性会增强，企业与个人的贷款意愿也会释放出来，这样一来，银行的贷款量也会增加，而且这种贷款增量的质量也会有保障，这正是银行所希望的。

　　记者获悉，在“新规定”出台前的3月7日，市金融办、人行、银监、担保行业协会、房管等部门召开会议，商讨相关事宜，邀请了建设、浦发两家银行的相关部门负责人参与，银行人士对推出房产顺位抵押登记制度十分支持。

　　“对个人或企业、担保公司、银行三方面来说，这都是一件好事，没理由不支持。”李佳说，在上海等城市，房产顺位抵押登记已经实施了好几年，做得相当成熟了，没听说过出现什么问题。