房企“钱紧” 以价换量“跑得快”成趋势

　　随着大型房地产上市公司年报的陆续出炉,房地产企业资金面紧张的现实再次凸显。高额的负债率、庞大的库存、严重分化的业绩水平,在中央三令五申强调房地产调控不动摇的背景下,想要走出困境、回笼资金,房企似乎只有“降价促销”一条路可走。

　　截至3月底,已公布年报的48家A股上市房企2011年实现营业收入合计2233.95亿元,同比增长26.4%;营业成本1286.34亿元,同比增长22.2%。

　　与此同时,各房企的存货消化周期也在大幅延长。统计数据显示,48家A股上市房企2011年末的存货合计高达5906.74亿元,同比增长45.8%,以去年的开发和销售进度计算,48家房企目前存货的消化周期达4.6年。而在2010年末,这些房企整体存货的消化周期为3.84年。这意味着,2011年末A股房企的存货周转天数同比足足延长了9个多月。

　　中原地产研究部总监张大伟表示,在楼市火爆时期积累下的存量目前依旧是压在大部分房企心头的一块巨石。

　　巨大的库存压力意味着资金回笼速度的减慢,这对极度依靠资金快速运转的房地产行业而言无疑是巨大的枷锁。一季度以来,包括中国海外、碧桂园、招商地产、雅居乐、合景泰富、华远地产等多家上市公司宣布了在A股和H股的融资计划。

　　从今年信托发行情况来看,头两个月房地产信托出现井喷。根据用益信托数据显示,目前在售的集合类房地产信托产品仍有98款。1至2年期的信托产品中,投向房地产领域的信托产品预期回报率仍然最高。分析人士认为,这表明不少房企短期资金非常匮乏。

　　然而,在房企到处“找钱”的同时,越来越高的负债率也成为房企资金链面临的新压力。

　　根据链家地产市场研究部统计,2011年万科、招商、首开、世茂四家标杆房企的总负债,较上年同比上涨41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。已经背负了较高负债的房企,再进行大规模的融资,未来偿债负担加重的风险无疑进一步增加。

　　事实上,由库存引发的回款压力只不过是影响房企资金状况的因素之一。除此之外,宏观经济增速的回落、信贷的收紧、房企资金来源结构的不断变化、房地产投资的持续回落都影响着或反映出房企“钱紧”的状况。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭说：“综合多项指标走势,预计2012年一季度房地产开发企业资金状况可能接近或者低于2008年全年水平。在外部融资环境难以显著改善的情况下,房地产企业通过降价促销回笼资金,依然是缓解资金压力的主要路径。”要想尽快摆脱巨大的资金压力,以价换量已经是不可避免的趋势。