长安8号豪宅4次易主：出让价格从3100万到15亿

　　成楼市调控经典样本

　　无疑，这场股权纷乱的“易主”轮替之争，已经足以让人眼花缭乱。但是，一个项目经历4次易主所拼凑起来的故事版本，却折射出开发商在楼市调控过程中掌控项目与资金的艰辛与无奈。

　　细心的人或许会发现，长安8号项目易主的时机，有一个共同的特点，就是都是“卡位”在房地产市场调控之季。

　　其中，最早在2004年9月发生的股权转让，正值2004年土地市场的“831”大限。从当年8月31日之后，土地出让进入市场程序，也具有了商业价值。而到后来的2008年世纪协润接盘控股、2011年奥园获得控股以及最近发生的转让传言，则都是住宅市场调控正紧的关键时期。

　　天鸿宝业接手这一项目之后，企业资金显然受到了大体量项目开发的影响。从天鸿宝业的年报来看，其现金流状况日趋恶化，负债率年年攀升。2006年其资产负债率为80%，到了2007年年底上升至83%，资金缺乏也使得项目一度停工。

　　尽管2007年8月天鸿宝业获得了首开集团近160亿元的资产注入，但这部分资金只能令项目勉强重新开工，同时首开方面对这一项目的豪宅定位也并不满意。因此，当2008年楼市调控到来的时候，面对不断增加的项目投资，首开股份马上以“不善经营豪宅”为由转让了这一项目的股权。

　　“2008年楼市调控到来的时候，实际上很多房企都没有应对的经验，所以不少企业为了保证自己的现金流而选择出让部分项目。”中国房地产学会副会长陈国强表示。

　　而到2010年，奥园获得长安8号项目控股权的时候，新一轮调控又到来了。比2008调控更甚的是，这一轮调控直接把投资购房需求“压在了五指山下”。而投资、改善需求的购房者正是长安8号的目标客户群。而受这个项目销售不力加之长时间停工的影响，尽管奥园一再宣称出让股权与资金无关，但面对高达30亿元的欠款，奥园的解释似乎都显得有些无力。

　　“无论是什么时期的楼市调控，对房地产企业的影响首先都是从销售开始的，而销售又直接与资金挂钩。”陈国强表示，“因此，应对调控最关键的因素是资金链，一旦出现高负债，那么为保命，房企就只能利用手中的项目或者股权来置换现金。”

　　产品定位惹麻烦

　　北京建国路与西大望路十字路口的东南角，已经封顶一年多的“长安8号”高层楼体，从去年9月份停工至今，始终都没有什么动静。

　　这样的景象与同在这个路口的新光天地、SOHO现代城、万达广场相比显得极不协调。仅仅是一街之隔，就把长安街沿线的这个角落挡在了繁华之外。

　　事实上，接手这个项目的时候，奥园对长安8号充满希望。奥园主席郭梓文曾公开表示，希望项目在未来3年内能为奥园地产带来超过120亿元销售回款。尽管占据了长安街沿线的绝版位置，长安8号却没有因此大红大紫。

　　2010年2月长安8号第一次开盘，当时销售均价高达8万元/平方米，成为北京最贵的楼盘。长安8号一期开盘只为奥园带来了8亿元的销售回款，这与当年郭梓文宣布的120亿元业绩相差甚远。一期开盘之后，由于受到调控影响，长安8号始终都没有再启动二次开盘。记者在北京房地产交易管理网发现，以擎峰阁(长安8号前用名)为案名的预售证早已到期，已查不到交易记录，而长安8号尚无预售证记录。

　　公开资料显示，“长安8号”的户型面积标准层为260平方米-470平方米，楼王层为640平方米-1800平方米，按照8万元的均价，每套豪宅价格都上千万元。

　　当时，一位曾经有销售“长安8号”经验的市场人士告诉记者，“长安8号”不光单价高，由于户型面积偏大，总价也很高，而本来北京的豪宅市场均价过4万的就很少，8万的平均定价显得偏高，价格直接决定了销售。

　　除此之外，长安8号作为地处长安街沿线的住宅项目，它的区位优势也越来越受到怀疑。“东长安街沿线现在主要作为商务区在发展，周围多是写字楼或购物中心，人群结构复杂而且流动性大。”易居研究院北京所副所长牟增彬告诉记者，“随着人们对休闲生活方式的追求，作为高端住宅的购房者更愿意选择购买周围环境安静简单的楼盘。”

　　事实上，面对住宅销售不畅的局面，奥园也对产品的定位有所反思。2011年8月中旬，郭梓文就表示，为配合限购政策，将改变原有策略，长安8号项目将发展成长期持有的商业出租项目。

　　“长安8号如果在两年前就能改成商业物业的话，那奥园的日子也不会像现在这么难过。”牟增彬表示，“在这样的位置上，整售是不成问题的。”