200亩六合土地梦碎 首创置业南京续涉一级开发

　　以下为首创置业南京公司总经理张海滨就南京六合事件接受观点地产新媒体采访实录：

　　观点地产新媒体：首创南京公司“被叫停”一事是否属实？

　　张海滨：

　　冻结南京公司是没有的事。另外，南京项目具体是首创置业在操作，与北京首创集团没有关系。

　　观点地产新媒体：那您觉得为什么市场会有首创南京公司被冻结的消息？

　　张海滨：

　　我们在跟南京龙袍地区有一个协议，包括土地整理、老百姓上楼、拆迁等等。期间，政府希望首创能代建一个村，也就是我们去整理一个村，去拆迁，让老百姓上楼，然后那个成本给记到龙袍移地开发里头来。

　　但代建完了以后，这边的土地指标还是下不来。所以我们提出不再代建，然后政府找了一家公司，把工地、设计单位、前期花的费用全都接走了，已经全部谈完了。有过这么一个故事。

　　其实，我们代建的钱仓村并不在龙袍整合范围之内，说实在的，这些村代建出来没什么利润。要是按照我们那个整个投资回报模型，这个村没有任何问题，我们贡献一点都没有关系，我们已经贡献了两个村了，再多搞几个无所谓的，但现在就是看不到指标下来。

　　观点地产新媒体：当时为什么选择在南京做一级土地开发？

　　张海滨：

　　集团特别重视长三角的地区，但直接进上海的能力还达不到。公司希望五年内，长三角地区要形成一个巨大的贡献。而南京是长三角地区一个重点城市，自进入这个南京后，我们就非常看好这个市场。

　　目前，我们在江阴、无锡做得项目没有形成规模，要实现长三角区域大的贡献，在布局时候就不能单打独斗地去抓一些普通的小项目了，弄个10万、20万没什么意思，当然有好项目还是要拿的。

　　如果是5年之内要形成这么大的规模，我觉得，持续供应土地项目是我要考虑的问题。那在这个情况下，我们的机会就在一些稍微边边角角的地方，但都在下一步南京发展的方向上，比如滨江区、六合区。

　　我们在滨江区跟政府签了投资协议，相中一些土地，我们可以先做规划，提前介入一些一级开发的项目，一旦土地指标落实后，就可以通过市场去拿地。

　　在长江四桥开通后，六合区马上会天堑变通途，地块肯定会增值。另外，六合那边土地成本整理出来还是比较低的。

　　观点地产新媒体：六合区整理的土地成本大概有多少？

　　张海滨：

　　在总规没有出来前还没法算账。但我凭我的经验来说，那边地广人稀。无论是拆迁还是整理土地，可能不需要花更大的资金。但整理出的土地应该是比较优质的。但前提是总规出来以后，政府要圈定到底有多少可建筑用地。我不去搞基本那些农田。

　　观点地产新媒体：你们做这个一级开发有没有参考标准或者学习对象？

　　张海滨：

　　当时我们依据的政策叫做“万亩良田改造工程”。这个工程就是通过把农村的老百姓集约上楼，集约化住宅，然后把省出来的土地置换成建设用地。

　　这个政策南京已经做了一些试点，一期的南京六合区竹镇项目已经做完了，我们就按这个政策接着去改造。但是目前政策拖了一年了，到现在为止政府没有批下来。直接制约了我们下一步的发展。我们花了大量的钱去整治整治农村，但整治完后，拿不着相应的土地。

　　观点地产新媒体：你觉得为什么会出现这么一个情况？

　　张海滨：

　　我现在的理解是，可能和南京的土地建设指标太紧有很大的关系，我们争取了很长时间，也和六合政府一块来争取，都没有争取下来。这不是区里的问题，也不是市里的问题，可能跟国家大的政策有点关系。

　　观点地产新媒体：那你们目前的对策是怎样的？

　　张海滨：

　　我们现在就和南京市政府、六合区政府一并想办法怎么样去攻这个事。希望能把这个政策批下来，有更多的土地指标置换出来，挂到市场上，我再去拿。有钱的话我就去拿，没有钱的话，前期做的一些土地开发成本应该补给我。

　　观点地产新媒体：除了等待指标除了外，当下我们要做的事是哪些？

　　张海滨：

　　现在这种情况下，我们会关注一些目前为止出来的一些土地资源。如果有合适的地，先跟政府谈一谈，他愿意让我们拿的话，我们能算到账，就会坚定不移拿了。

　　观点地产新媒体：那首创与南京六和政府签订合作协议的时候，当初的预期是怎样的？

　　张海滨：

　　我最早有一个时间表，去年7、8月份就应该有土地能够上市了，或者审批下来，结果一直拖到年底也没有动静。

　　观点地产新媒体：也就是说我们并没有放弃六合区的一级开发项目，之前消息说，你们打算在六合区做一个200亩的首创国际城项目，已经做好规划了？

　　张海滨：

　　不可能放弃的，因为我们在这边做了很多工作，放弃的话就白干了。在龙袍这边，我们请意大利地MOA公司给我们做的方案，三轮汇报后，大家都认为是个非常棒的方案。

　　这次总规的方案就是依据那个MOA所做的方案为蓝图，再接着深化的。所以，我们肯定会坚定不移地做一级开发。

　　观点地产新媒体：也就是说，计划中的200亩的首创国际城项目还是没有落实下来？

　　张海滨：

　　到现在为止，首创国际城项目规划设计方案都有了。现在政府还没有推地出来。

　　观点地产新媒体：是没有推地还是没有我们认为合适的地块？

　　张海滨：

　　那边没有大的地块出来，没有。之前就推出30多亩地之类的，但那个地价感觉有点高，可能政府也在犹豫，后面就没有挂出地块来。

　　观点地产新媒体：六合区这边它的地价现在有多少？

　　张海滨：

　　我觉得六合区的地价应该往回缩一缩。现在300400万的地有点贵了，应该降20%-30%比较合理。因为六合市场有几个项目房价萎缩地不是特别厉害，但是量不行了，现在，六合市场基本没有新推项目，青黄不接。