房价“合理回归”周期中房企破局之路

　　“两会”定调明确未来市场预期，中央政府将2012年GDP增速目标下调低于8%，足以说明中央针对房地产行业调控及整个国民经济进行结构性调整而付出的代价已经有了充分的心理准备，中央不会因为短期内经济的增长而重启房地产的救市措施。

　　3月14日，国务院总理温家宝在十一届全国人大五次会议记者会上也表示，合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。

　　当所有关于房地产调控将逐渐“松绑”的主观判断，被总理的明确表态所幻灭后，房地产开发商将面临怎样的发展环境？开发商应该如何破局？

　　当前来讲，不同类型企业的市场处境不一。对于高速周转类型企业，它们通过摊薄单个项目利润率，追求整体市场利润总额的方式在过去一段时间“跑量”，基本上跑赢了当前低迷楼市的大势，这些企业销售业绩基本上处于市场领先地位；对于精品化房企，一般而言，精品化房企产品线定位较为单一，其短期内办法通过调整产品线、调整市场布局区域来实现公司业绩的增长，这些企业面临着进退两难的市场困境；还有一些转型过程中的房企，如住宅类型房企转投商业地产，地产企业转投医药、铁矿石等行业，由于转投业务短期内没有产生效益，地产板块也面临生存危机，这类企业也面临着进退两难的市场困境。

　　开发商应该如何破局？对于高周转的企业来讲，由于前期取得不错的市场业绩，仍需坚持当前的市场策略。但是，利润率逐渐走低成为这类企业发展的短板，因此，这些企业要想继续以规模制胜，产品研发、生产等环节标准化走住宅产业化之路已成为必由之路，否则，在利润率逐渐走低的市场背景下很难在未来由立足之地。

　　对于精品化类型房企来讲，由于未来房地产市场“去投资化”的楼市调控政策应该还会继续从严执行，楼市投资性、投机性需求在今年仍然不会有机可乘，高端物业市场在目前的环境中将如何破局？这些企业如何解困？笔者认为，可把握以下几点：

　　第一、“舍卒保車”保证市场策略长期执行。

　　从2011年上海房地产市场精品化路线房企的布局策略也可以看出，它们没有放弃公司的既有战略。各个公司在区域市场战略布局上“舍卒保車”，尽管上海区域内多数项目销售不良好，但是各个房企开始以个别项目(如华润置地菁英苑、金地艺境、仁恒森兰雅苑、龙湖郦城等楼盘在去年市场上通过降价或其他营销手段发力，取得不错销售业绩)突围市场，以此来保全公司在上海的整体布局的稳定性，那些销售暂时不好的项目则成为这些公司“防守类”产品，继续博弈调控的周期及调控政策的时效性。

　　第二、从当前市场效果来看，卖得好的项目基本上是降价有关的，因此，直接降价也将是项目破局的一个思路。

　　第三、降价本身不是目的，降价跑量回笼资金是为了抄底拿地，换仓谋求下一轮市场发展机会。

　　第四、将房产当做金融产品设计，或以项目抵押融资，或以房地产信托形式进行交易。

　　以房地产信托投资等形式购买豪宅其主要目的有两个：买房实现资产合理化配置，进行资产保值增值，同时出售后可获得增值收益，对于卖方而言，可以获得现金流，缓解资金上的压力；部分形式是基于“过桥融资”考虑，通过短期批量出售给公司，获得现金流缓解公司财务上压力，等待市场反弹后再将这些房源回购，买卖双方再按照一点比例分配房产的增值收益，然后再将房产进行出售的市场行为。2011年上海紫园以此种方式成交了36套单价10万元/平方米豪宅别墅。

　　对于转型过程中的房企来说，比如住宅地产企业进军商业地产的情况，决策者要充分考虑公司如何以住宅业务板块与商业地产板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。对于一个具体地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资商业地产的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。对于正在处在转型阵痛过程的房企来说，在这个时候一方面应该适当放慢脚步，另外一方面，积极需求新的融资渠道，通过融资或引入战略合作伙伴盘活“两条腿”走路的方式。如果融资渠道受阻，这个时候就应该果断地进行战略收缩了。

　　不过，总体来看，无论哪个类型的房企，在当下，在土地市场流拍的市场环境下，开发企业通过降价跑量方式回笼资金，以“现金为王”，然后谨慎拿地及时“换仓”，谋求下一轮的房地产市场发展机会将成为各大房企战略布局的必然选择。

　　对于市场而言，当前无论是哪个发展类型的房企，都应该做好充足的策略调整的准备，尤其是在持续调控的市场背景下，土地与资金这两个要素中资金显得更加重要，每个房企无论是通过项目销售回笼资金，还是通过相关融资渠道获得企业发展的资金，都应该以有充分的准备，以“现金为王”，同时把握好市场机会，进行适度扩张。

　　此时，土地价格往往是比较便宜，基本上可以底价成交，或者可以以更为低的价格拿到手。开发商如果拥有相对宽裕的资金来源，这个时候可以出手逆市拿地。从投资角度来说，此时作为生产要素的土地成本会降至最低，性价比较高的土地往往也会导致开发企业未来可以有相对不错的投资回报。如果开发企业可以实现这样的“换仓”动作，无疑，无论对于哪个类型的房企，都将是其在房价“合理回归”周期中房企破局之路。