吴其伦:王健林首套房贷7折 是在伤害购房者

　　不出所料，房地产相关话题再度成为全国两会的热点。一项两会民意调查显示，“抑制房价”、“让百姓居者有其屋”成为“两会”期间百姓最为关注的话题之一。全国人大代表和全国政协委员也纷纷建言献策，对这一重大民生问题给予高度关注。政府工作报告也就“继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设”作出了明确的说明。那么，在全国两会地产风云背后究竟隐藏什么？两会后的楼市走势如何？

　　民众高度关注房价及房产调控说明两个问题

　　据人民网舆情监测室统计，截至3月6日，网上与“房价”及“房产调控”相关的新闻刊发、转载量超过9万篇，论坛、博客数量超过18万条。民众高度关注房价及房地产调控说明两个问题：

　　一是充分表明民众对当前畸高房价的不满。房改以来，中国房地产得以快速发展，房价也不断被推高。目前，一线城市的房价收入比已经超过18:1，房价已处畸高状态，已经远远超出民众承受范围；

　　二是民众对中央的房地产调控既心存疑虑更充满期待。2010年，中央发起了史上最严的房地产调控，出台了诸多旨在打击投机、抑制投资、引导需求的政策，从市场表现来看，各地房价尚未出现应有跌幅，“促进房价合理回归”的目标还显得很遥远。在这样的态势下，民众热切期盼中央房地产调控能真正显效，房价能够尽快回归合理，早日实现安居梦。

　　代表委员发出不同呼声折射三大问题

　　全国人大代表及政协委员纷纷建言献策，从不同角度发出了针对房地产的呼声：

　　一是呼吁中央松绑房地产调控。全国政协委员、河南工商联副主席王超斌提交《建议实行阶梯性调控》的提案，建议90平方米以下的房子可以买一到两套，但买第一套给予优惠，买第二套不予照顾，买第三套征税。对于买高端住房，应该取消限制。此提案的实质就是呼吁松绑限购。

　　其实，自房地产调控开始之日起，要求松绑的呼声就此起彼伏，因为利益群体过惯了好日子，而房地产调控让他们放弃暴利，让他们从获取的利益中吐些出来，他们实在不愿意。而在两会期间，要求松绑的呼声会更高，呼吁松绑的角度会更多，这些呼声主要是来自房地产从业人士、房地产协会人员以及部分专家。他们的根本目的就是要让政府放松甚至取消调控，以便于轻松地获取暴利。

　　二是呼吁给予首次购房者房贷优惠。万达集团的董事长王健林今年全国两会提案为《对首次置业和首次改善型置业贷款恢复7折优惠利率》；全国的政协委员、江苏省政府参事室主任宋林飞则建议，现行房地产调控政策不能松绑但需要微调，应该恢复首套房贷7折利率。

　　表面看来，此类呼声是为了维护首次购房者的利益，而在事实上此呼声恰恰是在很大程度上害了首次购房者。理由如下：首先，一旦降低首套购房者首付比例并给予优惠利率，势必诱使很多普通民众投身购房大军，这必将导致成交大量增加。大量的成交必将在很大程度上缓解开发商的资金压力，房价下跌步伐将减缓、甚至可能出现止跌或上涨的状况；其次，以降低首付、给予优惠利率的方式刺激首次购房者的购房需求，必将大幅增加银行的风险；第三，给首次购房者降首付及利率的实质是松绑调控政策；第四，若畸高房价不降，即便给老百姓降低首付及利率，也不能令老百姓买得起房；第五，一旦给首次购房者降首付及利率，将令市场成交大幅增加，必将导致市场误读为松绑调控，将在很大程度上不利于地方政府对中央调控的执行。

　　三是呼吁进行制度性建设，确保房地产长期健康稳定发展。一些专家、学者的提案更多是从制度的层面入手，包括房产税、土地出让制度、小产权房等方面，这些涉及深层次的制度问题是每年两会的热点，虽然屡有提及，但是真正有所改变却异常艰难。

　　对此，笔者以为，制度性建设绝非一蹴而就，当权衡轻重缓急。以目前房地产调控形势及市场表现来看，应尽快开征房产税，利于地方政府在拥有稳定税源的情况下抛却土地财政思维，并在很大程度上打击投机抑制投资；应逐步变革土地供应策略，保障房建设用地采取划拨、中低价商品房建设用地采取批租、高端商品房建设用地拍卖；至于小产权房，笔者以为宜规范而不是强硬的清理。

　　政府工作报告传递四大信号

　　一是限购、限贷政策不仅会毫不动摇地执行，而且还会进一步深化和加强。因为中央的房地产调控目标已经非常明确，就是要促进房价合理回归，说白了就是要让房价出现较大的跌幅。欲达促进房价合理回归之功，必须要尽最大努力打击投机、抑制投资、引导需求。而限购、限贷政策是实践证明了的打击投机、抑制投资的有力政策，唯有不折不扣地执行，甚至继续深化和加强限购、限贷政策，才能确保房价合理回归。

　　二是保障房建设与管理将制度化规范化。政府工作报告指出，继续推进保障性安居工程建设，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。充分表明中央高度保障房的建设、分配及退出机制。我们可以看出，中央或将进一步强化地方政府保障房建设责任，将当地保障房建设情况纳入地方政府考核体系，或将尽快研究出台《保障房建设与管理暂行规定》。

　　三是将出台政策鼓励开发商建设中低价位商品房。政府工作报告提出要采取有效措施增加普通商品房供给，这是近年来中央多次提及的核心调控思路，因为唯有如此，才能在更大程度上满足民众普遍的购房需求，才能在更大程度上保障民生。那么，如何才能有效增加普通商品房供给呢？笔者以为需充分调动开发商建设普通商品房的积极性。而欲达此功，需在减少开发商拿地成本方面多做努力。笔者以为，在目前房地产调控处极端关键时期，中央不会出台过多的鼓励政策，因为，一旦鼓励过度，将对房地产调控不利。故此，两会后，中央或将推广北京的限地价、竞房价的土地供应模式，即地价是事先限定好的，然后设定一个将来销售的最高房价，开发商在此基础上，谁报的价格越低最终谁就拿地。

　　四是房产税将尽快在全国开征。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。结合“促进房价合理回归”的调控目标，我们可以看出，中央必将在投资比重较大的城市开征房产税。而在年初，住建部部长姜伟新表示要继续加快个人住房信息系统建设，保证在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。可以想见，今年下半年房产税将在40个信息联网的城市开征。

　　未来楼市将现四大趋势

　　从市场表现来看，2010年的调控预期已经实现，各地房价已经停止上涨，各地投机现象明显减少，一线城市已经基本不存在投机。而从目前的促进房价合理回归的调控目标来看，离实现调控预期还有相当长的一段路要走。从目前市场数据看，一线城市房价已经普遍下跌，部分区域已经出现较大的跌幅，二、三线城市房价也开始下滑，可以说，中国房价已经无可争议地步入了下行通道。

　　而从开发商面临的境况来看开发商大幅降价是必然选择：一是中央坚定的调控政策，尤其是促进房价合理回归的明确信号；二是地方政府已经绝无救市可能，令开发商的幻想彻底破灭；三是开发商的资金日渐紧张却又缺少融资渠道；四是市场已经缺少投资支撑，而消费需求有持续观望。

　　故此，未来楼市发展的趋势将表现为：

　　一是房价持续下跌，在持续调控影响下，房价将至少在两到三年内保持下跌态势；二是成交略有回升，房价下跌过程中必将刺激不同人群的购买需求，这样也将令成交量出现回升；三是房地产业洗牌加剧，未来几年，房企项目转让、转型将是主旋律；四是房地产市场格局面临重新定位，中国房地产市场将告别商品房时代，将会出现以保障房为主、中低商品房为次、高端商品房为辅的格局。