牛刀：开发商死不降价 因坚信政府定会救市

　　华南五虎全部趴下，招保万金四大军团正在实行降价混战，牢不可破的中国房价泡沫正在悄悄的破了，"房价万年涨"正在成为历史上的一句巨大的笑话，和日本1989年的《炼金术》被日本市民当街焚烧的奇观一样让人无限感慨。

　　历史给中国开了一个玩笑。本来房价泡沫在2008年就已经破了，那时首先是恒大、碧桂园、珠江、富力和合生创展五大开发商，俗称"华南五虎"资金链已经岌岌可危，房价下行趋势明显，结果，阴差阳错央行多印出了10万亿的钞票，给了开发商一个逃生机会。但是，绝大多数开发商好了伤疤忘了痛，高价拿地，争当地王，一发不可收拾。

　　现在我们看出了什么？除专业房地产公司外，其他央企涉及房地产的公司在2010年下半年纷纷开始退出房地产，大的楼市炒家在2010年第一次加息后的当月就开始出逃现在已经逃得光光，留下一些中小炒家正在做着房价反弹的美梦。

　　最早降价的是谁？

　　最早降价的开始是恒大地产，时间在2010年11月，距第一次加息的第二个月开始降价，将6900元一平米的楼盘，卖给内部员工3900元，美其名曰"给内部员工发福利"，结果，"内部员工"拿到指标转手就赚钱。这是一种高明的营销方法，规避了政策性风险，又推动了楼盘迅速热销。

　　随后是万科在北京上海等城市开始20%的降价销售，以回笼资金，并期待在2013年有良好的资金流以便抄底。尽管万科总裁郁亮随后一口否认：万科不是准备抄底，而是准备逃命。但是，事实上万科藉此回笼了大量资金。随后，上海市政府出面阻止房地产商降价销售，以免影响上海拍出高地价，出台了政策"降价20%要报政府备案"。这条政策其实封死了开发商下降的通道，很快便销售不动，使得开发商回笼资金的速度一下降了下来。以后怕是连逃命的机会都没有了。

　　再随后，宋卫平在南京一豪宅项目，一期价格高达27000元一平米，以实际价格16000元一平米开始回笼资金，并在春节后开展人海战术，招聘300名售楼小姐，用美女战术试图出奇制胜。

　　近日，保利集团在上海的一个楼盘单价从1.9万元／平方米降至1.7万元／平方米，而交房标准却从毛坯升级为精装修，如果考虑装修成本，相当于8折优惠。随后，另一龙头企业招商地产全国22个在售项目同时启动优惠活动，部分房源降价幅度达到15%。此外，金地、万科、绿地、恒大、华润等大型房地产企业也纷纷跟进。

　　春节后，我去杭州、泰州、江阴、天津等城市去考察，当时保利还没有传出降价的新闻，我就对当地一些开发商说：紧盯保利，只要保利开始降价，就表明中央政策不会出现任何松动。主要原因就是保利有深厚的背景。

　　混战资讯

　　中国房地产市场始终是个资讯混乱的市场，一个原因是购房人对政府的资讯已经失去信任，也被房价搞怕了，开发商抓住这个心理只要和房地产沾一点边的资讯就视作房价要反弹。这样一来，社会和市场对此的敏感程度已经到了很脆弱的程度。

　　那么，我们必须澄清几个认识：

　　一是户籍问题。户籍在国际上不是预判房价走势主要因素，户籍制度只存在中国。因为中国人多，因为我们的社会制度从封建时代沿革至今，户籍管理一直是比较严格的。从人口迁徙的历史来看，时至今日，户籍完全放开的社会基础并不具备。不管地方政府出台任何的居住证制度，给与什么条件，一个现实就是，非户籍所在地人口购买力并不高，更买不起所在地的住宅，对住宅的购买行为本可以忽略不计，但是，这样一来购房指标就会遭到投机客的炒作，对房价调控缠身负面影响，但是，扭转不了房价的走势。

　　二是小产权房年年旧话重提。每一次提起这个话题，都被开发商进行一轮炒作，最后都市一阵风过，没见过国土部门有什么大的作为。这是十多年客观现实。就像国土部门年年爬起来说，对开发商囤积两年以上的土地，没有开发的一律收回。天天只打雷不下雨一样，没有什么实质性进展。

　　三是货币政策继续从紧的态势没有改变。去年M2增速只有13.6%，2012年的M2增长速度将会在"两会"上宣布，市场预期是不超过14%。那么说明，货币政策没有改变，继续紧缩。只要这个数据不改变，房价下行的态势就不会改变，地方政府对房价出台的任何措施都不会对房价的走势产生逆转性的影响，只能拖延开发商的销售进展。因此，地方政府擅自出台任何"救市"措施，都会被叫停。无论舆论上怎么鼓吹"救市"都不会成功，也是没用的。

　　四大军团是如何出逃的。

　　招保万金四大军团的动向是值得重视的。很多开发商暴利之心不死，总是找到一些理由不降价。有的开发商宁肯跑路也不降价，其原因其实很简单，他们认为一直挺住，政府肯定会"救市"，这其实是很荒谬的。

　　四大军团当中，最危险的是金地。在海外债务当中，金地持有美元债务最多，今年6月到期赎回的压力不小，很多楼盘不降价30%基本上没有多大的购买力。当然，他们有可能展期，或者自己注册一家公司接手债务，但是，都是权宜之计，只有快速回笼资金方为上策。6月份，对金地是一个严峻的考验。

　　万科是不用说的，保利也将加速出逃。这四大军团不仅影响一线城市的房价走势，也将推动二线城市房价向下调整。

　　"小阳春"只是一个远古的传说，不会在今年出现。