济南部分楼盘已经触底 抓住机会随时可以出手

　　23日，程道平教授做客搜狐微访谈，针对“房价合理回归”的问题在线与全国网友交流，在访谈中，程教授认为，济南的房价并不像一线城市一样有较大泡沫，再降10%可能就会触底，据程教授观察，目前济南很多有优惠措施的楼盘价格已经达到了相对于当期均价10%的优惠力度，因此他建议刚需购房者要抓住机会及时出手。

　　随着调控政策的深入，全国的房价都出现了明显的松动，而房价能回归到什么程度?在什么价位上算是合理回归?“房价合理回归”成为近期业内比较关注的话题，昨日，山东师范大学商学院房地产系主任房地产研究中心主任程道平教授做客搜狐微访谈，通过搜狐微博与全国网友进行了在线交流，以下是访谈中程教授表达的主要观点。

　　“房价收入比”可用来衡量房价合理性

　　济南的比值为9最合理

　　讨论房价的合理性就必须有个标准，有网友也提出了同样的疑问，刘文忠提问：什么叫房价合理回归?在中国特有的文化背景下，怎么才算合理?谁来评判合理不合理呢?很让人纠结，还盼教授释疑。

　　程道平：现在政府缺乏判断房价合理的标准，我建议用房价收入比做标准，它的含义是一定面积住房的总价款除以本城市居民平均家庭年收入的比值，譬如以100平米的套型面积为依据，济南的房价收入比现在大约是11，回落到9就是相对很合理了。一二三线不同城市应该有不同的标准，因为住房的紧缺程度不同，一线城市的合理标准可以在12左右，三线城市可以到7。

　　合理回归不仅指房价的下降更准确的是降低购房成本

　　当前，大家皆把房地产的泡沫攻击对象集中在开发商身上，却很少关注政府及银行等相关因素在购房中发挥的作用，对此，程教授认为，温家宝总理和中央几次强调要求房价合理回归，目的是挤出高房价的泡沫，让房价水平与居民收入水平相匹配，简单地理解房价合理回归目前是指降房价，在降价之后更合理的导向应该是整体降低购房成本，包括降低按揭贷款利息、减免交易环节的税费、甚至地方政府给购房者发购房补贴，也就是开发商、政府和银行共同让利才是更给力的。

　　对于前几天央行下调存款准备金率的现象，程教授认为这算是利好消息，它有助于及时申请获得按揭贷款，但是对降低购房成本作用不太大。

　　济南楼市处于降价前的特价促销阶段

　　两会后或出现供需两旺的局面

　　有网友向程教授提问：目前有开发商瞧瞧卖房，对外报价和实际成交价格相差很多，有的开发商说低价房子都卖给了员工，这些可信度有多大，这算不算降价，算不算“合理回归”呢?程教授认为：从春节前到现在，济南楼市处于降价前的特价促销阶段，为防止老业主的不满情绪，有些开发企业是以向员工优惠的名义推出特价房，据我所知这是基本可信的，当然有的情况是通过员工一部分流向了市场，但不是公开的。因此总量还不算大，当然有的有些遮遮掩掩，这也算是合理回归的一种表现，下一阶段会有改观。

　　最近，济南楼市出现了一定的回暖迹象，何时才能真正回暖，迎来供需两旺的情况?对此程教授表示，真正出现供需两旺的局面可能会到明年四月份以后，因为今年的十八大和明年三月份的全国两会将能基本定调房地产调控的效果和调整方向，所以明年两会之后很可能出现供需两旺的楼市局面。

　　部分楼盘已经降价割肉

　　这种时机不是很多

　　正如很多人感受到的一样，济南的房价确实出现了松动，但是，有网友表示，很想买房却觉得房价还会再降，想等等再买，对于这样的疑问，程教授认为，在济南买房今年肯定有机会，你一定要关注市场信息，资金链紧张的企业或者是按照总部发展战略形势的企业可能会推出特价房，或者降价"割肉"，这就是买房的好机会，这种机会今后会时常出现，譬如最近的“万象新天”就有这样的机会。

　　同时，程教授还针对首次置业的刚需购房者提供了他的建议，程教授表示，首次购房置业的人，如果不急于居住，我建议耐心观察，一是寻找市场出现的特价或降价的好机会，二是等待政府更有力的支持政策，譬如可能会对首套房降低购房按揭贷款利率，也可能降低首付款比例，也可能减免税费，万一还会有政府的购房补贴，那就更值得期待了。