叶檀:房产未向投资者开大门 价格上涨空间不大

　　“刚需”微调

　　张大伟还告诉本报，目前大概有14个城市进行楼市政策的调整，这些城市可以分为两类，一是部分限购的城市出台了一些税费的减免、普通住宅的认定标准变化等，“它们毕竟是限购城市，能够买房的毕竟都是首套房的刚需购房者。”

　　另外一类，就是像中山、芜湖等二三线城市，这种城市直接触动调控的底线，与前一种有质的区别。

　　张大伟说，中山、芜湖与一二线城市的差别就在于，一二线城市虽然限购力度比较大，但是毕竟实体经济的基础更好一些，而像芜湖这些城市受房地产的影响更大，虽然调控力度没有一二线城市大，但宏调对整个土地财政收入、房地产的影响会更大，所以他们才会有这种放宽政策的冲动。

　　以土地财政为例，2009年，芜湖市区全年卖地收入为80.76亿元。而堪称黄金之年的2010年，芜湖市区土地出让金收入达到了116.3亿元，2011年则缩减至83.69亿元。

　　另一方面，过去一两年来，在一二线城市限购下，不少开发商纷纷向调控不严厉的二三线城市转移，对这些地方的政府而言，如果借助此轮宏调机遇，加快自身的城市建设和经济发展，也是一个重要的考量。

　　广东省统计局近日发布的数据显示，在一线城市因为严格的限购政策销售不畅的情况下，大型地产商纷纷进驻二三线城市。2011年，东翼和西翼地区房地产开发投资增长48.0%和45.9%，其中汕尾市由于海丰碧桂园一期项目(全年完成开发投资5.40亿元)开工建设拉动，开发投资增长91.1%。山区房地产开发投资增长47.1%，其中河源市由于碧桂园东江凤凰城等大项目进驻开发，开发投资增幅高达153.7%。

　　在芜湖最著名的中山路步行街，万科、恒大、绿地、万达等地产巨头的房产项目广告随处可见。

　　“目前宏调的大局面还是没有改变，中央肯定还会继续严格地调控，但地方肯定对调控内在动力不足。”集美大学房地产研究所所长李友华教授告诉记者，地方政府还会继续试探，但很快就会被叫停，因为这与中央政府是相背离的。

　　平衡中央的调控和地方政府的冲动，或许需要在某些方面做出微调。李友华说，在调控政策和方向不变的情况下，接下来一些城市在具体的政策方面做一些微调，包括对刚性需求、有效需求方面做一些微调。“整个来讲，大的方向是不会改变的，这个方向直到见到成效为止，至少今年不会有变化。”

　　“像定向地针对已经限购的城市，在首套房的贷款利率优惠幅度增加一些的话，也有利于调控的落实。你不能永远地限购限贷，这对购房者来说获得优惠并不多，因为真正的房价下调带来的好处都被银行拿过去了。”张大伟说，在一定程度上放开刚需，针对第一套房给一定的利率优惠，实施起来效果会更好。“第一套房必须要满足的。”