芜湖楼市暂缓救市背后 地方经济已被房产绑架

　　被房地产“绑架”的地方经济

　　在不少当地人眼里，芜湖这几年俨然一个“大工地”。

　　从芜湖镜湖万达广场放眼四周，除了一栋栋在建高楼和竖起的高高低低的塔吊外，就是被圈起的待开发地块或者待拆迁楼盘。这样“热闹”的拆迁和造城场景，在芜湖其他区域同样上演。据芜湖当地人士介绍，仅芜湖长江北路附近，就有近60栋在建高楼拔地而起。

　　“我在芜湖六七年了，电视里、出租车上滚动播放的永远是房产广告，感觉每天都有一个新楼盘出现。”在芜湖市新时代商业街做餐饮生意的孙小姐介绍说。

　　自2010年以来，芜湖生产总值已连续8个季度增幅居全省第一，房地产投资也一直保持高速增长，其中2011年芜湖房地产开发投资307.23亿元，同比增长24.2%，此前2010年、2009年、2008年3年的同比投资增幅分别高达40.7%、37.7%和69.0%。

　　不过在绝对数值上，随着楼市整体行情的低迷走向，房地产投资对芜湖当地的GDP贡献率从2010年的近1/3降至2011年的1/5。

　　“芜湖近几年GDP增涨速度特别快，其中房地产的增涨速度更是GDP的一倍以上，是拉动当地经济增涨的主要力量。”中房信地产分析师薛建雄说，眼下房地产投资放缓，将会影响芜湖的经济增涨速度，甚至可能导致芜湖经济负增涨。

　　作为安徽第二大城市，去年芜湖商品住宅成交18210套，同比下降9.65%，比同期省会合肥“成交55195套，同比下降30%”显然算不上惨烈。而相比于“北上广深”以及温州、鄂尔多斯等城市，并未纳入“限购”名单的芜湖楼市更要算好得多。

　　这样的城市发动救市政策，让人始料不及。“除了政府所说的引进人才外，商品房、土地市场双双下滑导致的土地财政萎缩，应该是本次楼市新政出台的最主要原因。”薛建雄称。

　　据了解，去年下半年以来，芜湖当地的三潭音悦、万科城以及恒大地产、苏宁城市之光等推出的新盘均遭遇到宏观政策调控，诸多楼盘尽管不断调低均价，未能斩获成交。量价的滑铁卢导致芜湖土地市场的冷清。去年全年，芜湖土地平均溢价水平仅11.3%，较上年下滑40.8%，并多次流拍重挂。这也使得2011年，芜湖土地出让金收入仅为85.8亿元，少于2010年105.9亿元。

　　芜湖楼市的未来挑战，还在于高企的存量房数据。来自“芜湖365”的统计数据惊人，仅存量房一项，截至今年1月5日，芜湖当地可售住宅达17817套，库存量创历年新高，预计2012年仍有172.69万平方米的新增量，开发商未来2年仍将面临巨大销售压力。

　　“大跃进”式发展引争议

　　对售楼员小张来说，他的“光明”只持续了三天。

　　2月11日，小张所属的芜湖镜湖万达广场，就选择在这一天开盘，推出了多套40-55平方米的精装公寓房。在一片锣鼓声中，小张接待了他的第一位客户。两天前，芜湖政府刚推出房产救市“新政”。

　　来自芜湖365房地产网站的统计显示，2月9日新政发布后，芜湖当地传出即将上市的楼盘已近10家。“其中还有一些楼盘选择提前开盘。”该网站一位统计人员透露，而在这些楼盘中，70—90平方米的中小户型体量最大。“我们早已针对性地发布广告，推出系列活动。”三潭音悦项目总监孙伟介绍说。

　　不过小张和孙伟的喜悦，转瞬即逝。提振他们兴奋点的楼市新政，存活不足4天便宣布告吹。

　　作为国务院批准的沿江重点开放城市、皖江城市带承接产业转移示范区核心城市、南京都市圈成员，在过去几年芜湖经济处于跨越式大发展的同时，当地的房地产扩张步伐亦不断迈大。包括万科、绿地、世贸、碧桂园、苏宁环球、万达等在内的房产大佬，早已在芜湖安营扎寨。

　　芜湖市区人口不足130万，但各类开发商在建项目却又几十个，其中苏宁环球斥资100亿元筹建80万平方米的住宅、20万平方米的商业配套面积，而万科、恒大等地产龙头也不甘落后，竞相在市政府新址两侧展开了房产建设竞赛。但真正占据优势地位的是本土老牌房地产开发商，其中，芜湖伟星置业以11个地产项目居首。

　　据了解，在芜湖，还存在着一种少见的土地付款方式。当地知情人士透露，随着芜湖市政府的东移，为了开发鸠江新区，当地官方以“招商引资”形式引入不少国内大型开发商。作为“回报”，开发商购买土地时可“分区域付款”。“比如我们项目，在A区总建筑面积20万方整体交付之后，再考虑B区45万方总建筑面积的土地款。”赤铸山东路一紧靠芜湖市政府项目的外地开发商表示，“但银行信贷紧张背景下，我们拿什么交给政府土地款？”

　　前几年大举开发的结果，是当地楼市的快速扩容。“眼下，芜湖楼市的未来危机，还在于高企的存量房数据。”芜湖立研地产研究中心分析经理王毓文对网易财经介绍称，2009年前后，不少开发商高价拿地的项目已经陆续进入销售期，但是碰上前两年市场不好，舍不得降价，因此造成了大量房源滞销。

　　为了缓解上述问题才出台的芜湖楼市新政，何时才能再见天日？业内预计，只是暂缓执行，但估计在2012年全国十八大之前，不会有所改变。芜湖住建部门的相关负责人2月13日亦对网易财经表示，暂缓至何时执行，目前还没有具体时间表。