商业项目去住宅化出新规 杭州酒店式公寓遭封杀

　　2012年，杭州市靠走“类住宅”路线热销的商业土地开发将由春入冬。

　　近日，杭州市政府出台《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》(下称《意见》)，明令禁止商业办公楼采用公寓、家园、花园、花苑等含有住宅性质的名称来销售。同时，对商业项目的套型设计、卫生间数目、挑空阳台、飘窗等作出了严格的“去住宅化”规定。

　　2011年，由于住宅市场受限，杭州土地市场商业用地成为主角，而超过半数的商业用地热销正是得益于“类住宅”开发的盈利前景。如今，上述新规无疑宣告了酒店式公寓等类住宅项目的热销终结。业内认为，在政策从严的调控大局下靠商业用地支撑局面的杭州土地市场或将再度陷入僵局。

　　设计销售全面“去住宅化”

　　事实上，早在2003年，杭州市即已出台《关于规范杭州市区房地产市场部分公共建筑设计与管理的若干意见》，重点针对非住宅用地上出现的公寓式酒店、公寓式写字楼等带有居住功能的公共建筑作出规定。

　　业内认为，2012年开年重提并细化商业项目“去住宅化”新规，起因于2011年杭州市酒店式公寓项目的大量增加。

　　来自中国指数研究院的数据显示，2011年度杭州市商业项目成交前五强中，酒店式公寓项目即占据三席。同时，杭州市2011年成交的土地中超过6成为商业用地，而这些商业用地绝大部分都规划为酒店式公寓。

　　该《意见》明确，非住宅类项目不得采用单元式或住宅套形式设计，必须采取公共走廊式布局。并且，卫生间要按照每层集中设置，每一层最多设置3个带独立卫生间的单元(因特殊地形限制，标准层面积小于600平方米的，带独立卫生间的分割单元不超过一个)。意即，现有杭州市在售的具备独立卫生间的酒店式公寓将明令禁止。

　　2011年一直被开发商大力宣传的可获得赠送面积的挑空阳台、飘窗亦全部列入禁止范围。同时，该《意见》要求：不能在广告和楼书中暗示具备居住功能，同时在各类宣传册中楼盘名称之后必须用相同字体、字号注明非住宅用途。

　　“市中心板块的酒店式公寓，飘窗、挑空阳台是最大卖点。”杭州之江区一酒店式公寓销售负责人告诉本报记者，新规让多数酒店式公寓项目擅长运用的、以增加室内赠送面积为卖点的销售模式无计可施。同时，模糊产品土地性质的销售广告也被禁止，这使得未来“类住宅”项目的宣传“十分尴尬”。

　　而《意见》在销售模式方面的禁令更为严厉，也直击酒店式公寓的“七寸”。据该《意见》，今后在商业办公等非住宅类项目中，除了特别规定的以外，其他只能按幢整体转让(销售)、办证，不得分割转让(销售)、办证。并且，文件明确规定了，商业办公等非住宅类项目不得作为办理户籍、学生入学等手续的依据。业内认为，此举无疑杜绝了这类项目“进化为”住宅的全部通道。

　　商业用地亦陷窘境

　　“对规范市场是件好事。”杭州市下沙一房地产项目营销负责人认为，类住宅项目在模糊土地使用性质的前提下，以住宅面貌销售。按照当前的法律规定，即便交付房屋虚夸承诺也得不到兑现，这就埋下了纠纷的隐患。

　　例如，位于萧山闻堰的酒店式公寓众安·启航舍，在销售初期销售员承诺业主以后使用的都是民用水电，而且预铺煤气管道，交付后可通煤气，但以上承诺均无法写进合同。于莫干山路的类住宅项目蓝钻天成也曾向购房者表示会有通煤气的规划。但之后记者从萧山区电力局以及萧山区建设局分别求证，得到的均是否定答复。

　　数据显示，2011年杭州主城区商业地产项目共成交房源10562套，与2010年的10568套基本相当。不过，当年商铺和写字楼销售均大幅缩水，酒店式公寓则异军突起，成为2011年商业项目销售的主角。

　　为何深埋隐患的酒店式公寓销售在2011年依然能够异军突起？

　　中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东认为，2011年，受累于限购等政策的住宅销售跌入冰点。酒店式公寓既有出租回报，又具备日常居住功能，再加上不受限购政策影响，很受市场欢迎。不过，若对照新规，2011年度热销的酒店式公寓项目都是违规的，未来这类项目将难再获批。

　　“不能造酒店式公寓，就意味着要开发纯商业，例如写字楼、酒店、商铺等，投入大、收益慢、不能立刻回款，对开发商来说，开发难度加大，在拿地时就要考虑有没有这个能力开发，商业用地的销路也许不会像以前那么好了。”一位开发商直言。

　　这无疑给靠商业用地保成交的杭州土地市场又浇了一盆冷水。

　　2011年，杭州主城区土地市场降温，宅地成交低迷，商业用地成为保证土地成交的新主力。进入2012年，杭州推地名单中依然是商业用地一枝独秀。不过，业内认为，鉴于商业用地靠开发酒店式公寓获益的捷径被堵死，杭州市2月份大量推出的商业用地能否顺利成交将是个未知数。