卞洪登：库存房是北京2012年最大楼市难题

　　卞洪登

　　龙年正月过半，北京房地产市场尚无回暖迹象。在这样的情况下，开发商无论是春节过后消化库存收回投资，还是寻找接盘者，开好盘定好价，都让开发商“备感头疼”。

　　一、从目前北京市场整体情况来看，如何消化库存依然是2012年最大的楼市难题。

　　北京房地产市场提供的数据显示，目前在建住宅面积及最近1年的新开工面积推算，预期在2012年上半年，全国主要的35个热点城市供应量将明显上涨，合计潜在供应面积达到了2.56亿平米。其中北京预计在明年上半年可能的潜在供应面积高达1200万平米，将增加超过9万套住宅，库存可能上涨到15万套的历史最高位。

　　2012年，北京房价的下行窗口已经打开，但是“量价齐跌”局面，仍然证明了全国消费者在“买涨不买跌”的心态影响下，仍然持币待购，让更多的库存房屋晒太阳。

　　二、开盘时间和定价成未知数

　　可以看出，开发商的纠结心态明显地反映在开盘数量及定价上。据亚豪机构统计数据显示，2月份北京有23个项目计划开盘，较为确定开盘时间的项目却只有8个。而据北京中原地产市场研究部统计，预期在2月份开盘的项目仅有15个。此外，还有代理行提供数据显示2月份计划开盘的项目仅有9个。可以看出，各机构的统计数据的差异很大。

　　在项目的价格上面，不确定的表现也同样明显。据亚豪机构统计数据显示，在2月份北京计划开盘的23个项目中，仅有10个项目给出了初步价格来试探购房者的反应，另外13个项目尚未公布定价。而中原地产统计的15个预计开盘项目中，除3个项目延续老项目定价外，其他项目也没有确定开盘价。更没有找到合适的接盘者。

　　未来的中国房市何去何从，就要看各级政府抗压能力如何。如果不早点解除“限购令”，“限价令”和“限外令”的三令执行。短期内无论是消化库存和开新盘都难有好的突破。

　　(卞洪登，担任外经导报杂志社总编、香港亚洲商务学院院长、世界华裔华人联谊会秘书长、亚洲经济联合会秘书长、亚太城市发展研究会秘书长、全球矿产资源网和大众网CEO。)