江德斌：债务是压垮房价的最后一根稻草

　　房企的债务偿还高峰将在2012年到来。除银行贷款外，海外债、房地产信托、基金、私募、民间高利贷这四个维度的债务将一一引爆。债务危机加上调控不放松，房企降价是大概率事件，部分房企将被迫遭清算、破产、重组。

　　数据显示，截止2011年上半年末，136家上市房企共背负1.24万亿元债务，其整体负债率已达到近10年新高。另据上海易居最新报告显示，2011年前三季度，上市房企资产负债率均值为63.58%，为2009年以来新高。其中，资产负债率超过70%的上市房企增多趋势明显，占比超过四成。显然，资金压力已成为房企所面临的最大负担，而由此引爆的债务危机则将是压垮房价的最后一根稻草。

　　虽然房企一直处于土地抵押贷款和借债来投资，并采取滚动发展的模式，在房价处于上升周期，销量一路看好的情况下，资金并不是问题，只要想办法拿到土地，通过相关规划就意味着财源滚滚而来。但是，当政府的调控大旗高举之时，“限购令”把投资需求挤压到最小，销量处于冰点状态，房价亦上涨乏力，甚至步入下行周期，由此而造成的资金链紧绷，就成为开发商最头疼的问题了。

　　对于经营状况良好的企业来讲，适量的债务并不会成为负担，反而是企业扩张发展的筹码。但如今房地产行业整体受到政策打压，在可预见的未来调控亦不会松动，甚至还会加码之时，债务偿还能力就成为房企生存的关键。处理不好的话，庞大的债务就是一把带血的刀子，将房企的肉一块块割下来，让其痛不欲生。2012已经到来，这不是世界末日，但对于面临债务偿还危机的房企来讲，却是它们的末日。

　　如果债务能够顺利偿还，那就不是危机，但是房企的万亿债务恰恰无力偿还。去年房企大肆举债，不惜募集高息海外资金，以及借取民间高利贷，就是为了赌一把，看能否挺过调控关，迎来再次松动的机会。可是，在调控政策毫无松动信号的当下，房企的“赌注”已注定告输，而同时，借贷大门却在一一关闭，银行贷款、海外融资、私募等三道途径均已无望，只剩下民间高利贷了。但民间借贷现在亦岌岌可危，频频传来老板跑路的消息，房企再从民间借贷求生的几率已经很小。

　　因此，综合来看，如果为了快速偿还债务，卸去肩上的重负，最现实的途径就是去库存化，采取降价促销的策略尽快回笼资金，以免发生资金链断裂，从而造成企业破产的风险。实际上，部分房企已经认清形势，走在行业的前面，抢先打响降价促销的枪声，那么，在庞大的债务危机压力下，还将有更多房企加入此行列，降价图存。而且，越晚搞促销的房企，其降价促销的力度就要越大，否则难以吸引到消费者。