开发商违规“赠送面积”留下多少隐患

　　“这些‘偷’出来的地下室面积没有物权”

　　业主花钱买来的空间，缘何没有产权？某业主维权专家表示，“这或许是开发商在向建委申报建设方案时，压根儿就没有这个地下室的规划。这一类违规操作，往往准备两份施工图纸，一份报备建委，一份才是实际施工图纸。”

　　以鲁能7号院为例，我们登录了北京市房地产交易管理网，通过查询“鲁能北京顺义新城七号地工程项目(即鲁能7号院)建设方案”，通篇我们没有找到关于地下室的规划设计。

　　专家认为，规划中原本没有地下室，因此，这块“赠送”的面积本身就是违法建设。业主维权专家表示，这决定了这些地下室天生就没有物权。但是，现在已经既成事实，那么按道理应该属于全体业主所有，或是开发商补缴土地出让金，才能完全拥有这部分建筑面积的转让权，而转让他人。

　　应该注意，因为由于建筑的物理属性，致使这些地下室只能归属于相应的首层业主，而几乎做不到归由全体业主共享。可以说这种“赠送”也已是既成事实，像这种赠送方式，先不论开发商补缴土地出让金，开发商最起码应该在合同中面向全体业主，约定这些地下室的使用权归属于相应的首层业主，以避免业主间的纠纷。不过应该指出，这样的约定是否有效，这在我国法律中是存在争议的。“我认为是无效的。”业主维权专家强调。“因为，开发商将一个本不属于其拥有独立转让权的房产转让给他人，于理于法都说不过去。”为此，专家提醒，一旦其他业主争取这部分面积的权益，或将带来法律纠纷。

　　值得提出的是，由于私改规划建造这些地下室本身就是违规行为，使得规划中标明的容积率相较实际情况小了不少。京华律师事务所徐斌律师表示，一般现在的建筑地下一层都是按照变电室、物业用房、人防工程等明确用途设计的，这些用途是不应当随意改变的，如果一开始既没有设计用途，甚至压根就不存在地下的这些建筑空间，开发商私下增加地下室又没有报批，城管、规划局都有权进行处理。

　　律师提醒：“赠送的花园法律不会保护”

　　对于类似鲁能7号院这种赠送花园的做法，业内人士同样质疑这一行为是否恰当。据介绍，普通住宅与别墅不同，每栋别墅都有相对独立的土地使用范围，就其独立的土地并不存在共有关系。而对于普通住宅社区来说，规划红线内的土地使用权是按建筑面积分摊给了全体业主，因此小区内的绿地、道路等都是归全体业主共有的。作为小区的建设单位，小区内的房屋全部出售后，开发商对小区内的土地使用权将不享有任何权利，更谈不上将小区内的绿地作为花园赠送给首层业主。因此，尽管目前没有出现因首层业主赠送花园而引发的纠纷，但是作为业主共有的土地，开发商是无权将其随意赠送的。

　　虽然目前政府监管部门并没有明令禁止普通住宅赠送花园的做法，但是律师提醒买房人注意，这种做法侵犯了全体业主的权利，所谓赠送的花园也不会得到法律的保护。

　　文/张蛟