住建部再强调坚持调控 遏制投资投机是主线

　　在日前举行的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新再次强调明年要坚持房地产调控不动摇，并提出要加强研究，完善制度，努力构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，促进价格合理回归。

　　2012年，继续坚持调控的重点是什么，与2011年相比会有哪些变化，房地产市场和行业又会出现怎样的趋势？

　　继续限购、遏制投资投机

　　2012年，要促进房价进一步合理回归，继续同时从供给和需求两端进行调控尤为重要。

　　需求端，坚持遏制投资投机型需求仍然是房地产调控的主线。姜伟新指出，明年要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，严格执行二套房认定标准。同时合理控制房地产信贷总规模，保持个人购房贷款均衡投放。

　　“长期来看，我们建立房地产市场一个重要目的是要通过市场配置资源，满足社会丰富多样居住的需求，而不是给大家所有的资金提供一个投资品的市场。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，“无论调控政策将来会有什么具体形式的变化，政府继续控制投资和投机性需求的政策方向是不会改变的。”

　　与去年不同的是，今年住房和城乡建设部专门提出，在遏制不合理住房需求的同时，要支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求，首付款比例和利率一定要体现优惠政策。

　　专家指出，支持居民首套房购房需求一直是调控政策所强调的，也是我国发展房地产市场的目的所在。但在过去一年的调控中，由于银行信贷紧缩等因素，部分银行对首套房也提高了首付比例和贷款利率，不符合调控的初衷，这种状况应当改变。

　　继续遏制投资投机需求的同时，姜伟新要求把“加快中低价位、中小套型普通商品房建设”作为明年的一项重要工作。并提出要研究支持中低价位、中小套型商品房建设的政策。加快对普通商品住房规划、建设和销售的审批，尽快形成有效供应。土地方面，保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设与供应总量的70%。

　　强调地方政府责任，加快推进房产税

　　2011年，全国657个城市均按国务院要求，公布了年度房价控制目标。从目前的情况看，绝大多数地方基本实现了年初制定的房价控制目标。

　　姜伟新指出，各地要对2011年稳定房价工作作总结，对没有完成年度房价控制目标的城市，由省级人民政府在明年1月底前向国务院作报告。

　　2012年，“继续落实地方政府对房价调控的责任”仍然摆在房地产调控工作的重要位置。国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为，对地方政府而言，坚持调控有可能导致地方土地出让收入有所下降，对地方经济发展和财政收入增长速度有一定影响，但从中长期看，坚持调控有利于地方经济逐步摆脱对房地产的过度依赖，促进产业结构和收入结构调整。

　　除了继续落实各项调控政策以外，住房和城乡建设部专门提出，要求各地加快推进个人住房信息系统建设。“这是明年非常重要的一项工作，对于加强和改善房地产调控以及社会管理意义重大。”姜伟新提出，40个重点城市个人住房信息系统明年上半年要实现与住建部联网，各省区市以及其他城市也要加快个人住房信息系统建设，明年要争取实现全市、全省联网。

　　与此同时，要促进房地产市场的长期平稳健康，必须注重房地产领域长效机制建设。姜伟新指出，明年住房和城乡建设部和各地都要抓紧编制住房发展规划。住房发展规划是落实住房政策的重要载体，是指导住房建设和发展的基本依据，对于稳定和引导市场预期具有重要意义。同时，住房和城乡建设部还将配合有关部门加快研究推进对个人住房征收房产税工作。

　　三成企业将出局，市场将现四个转变

　　坚持调控不动摇，意味着明年房地产市场依然会延续今年的境况，房地产企业的资金链状况也许会变得更不乐观，今后房地产业的发展可能会告别过去“顺风顺水”的时代。

　　由中国房地产协会和兰德咨询联合发布的《中国房企经营管理状况(2011)》蓝皮书指出，截至2010年底，全国有房地产开发企业近7万家，两年内累计减少近1/4，并且呈现加速减少的态势。在调控背景下，房地产企业的“洗牌”不断加剧。如果现行调控政策能落实到位，到2015年，预计将有30%的房地产企业被洗牌出局。

　　“前些年，一些房地产开发企业扩张偏快，负债规模不断扩大，经营的审慎程度不断下降，而且部分主营业务非房地产的企业也纷纷进军房地产领域，行业良莠不齐的现象突出。继续坚持房地产调控的政策取向，客观上有助于加速房地产行业的整合和规范。”任兴洲指出，在资金回笼缓慢、偿债压力大的情况下，一部分专业资质不高、经营不够审慎、不注重产品质量的企业将会被更有实力的企业兼并或者收购，有竞争实力的企业会得到发展，最终将形成综合实力和抗风险能力强的大型企业与更加专注于某个细分领域、深耕细作的中小企业并存的局面。

　　姜伟新强调，明年要继续加强监管，规范房地产市场秩序。加强住房销售价格管理，加大对闲置土地和违法违规用地的处理力度，打击偷漏税和规避限购等行为。进一步加强商品房预售资金监管，维护购房人合法权益。同时，要加强市场经济条件下风险意识的宣传工作，引导购房者与企业根据合同约定或通过司法途径解决房价波动产生的矛盾，保持社会和谐稳定。

　　“房地产市场将逐步出现四个转变：一是由卖方市场逐步向买方市场转变；二是供应结构从以商品住房为主向商品住房与保障住房双轨供应渠道转变；三是住房市场以销售新房为主向租售并举转变；四是房地产市场以住房为主向住房地产与商业地产、旅游地产、产业园区地产、老年住区建设协调发展转变。”中国房地产协会副会长朱中一认为，这就需要房地产企业调整投资回报预期，加快企业的转型发展，从过去注重开发数量与速度，向注重提升产品的性价比转变。