楼市频现 “政策性违约”

　　眼下，因楼市调控政策引发的购房者难以支付高比例的首付款，而被迫“违约”纠纷的事件屡屡发生。市民陶先生最近就为买房的事情而纳闷，因为他之前购买了市区一套房子，银行首付比例突然提高，并超出了他的支付范围，使他不得不向房开提出退房要求。

　　陶先生于今年上半年购买了市区某新开楼盘的一套房子，当时与房开公司约定首付40%，并将相关手续交给房开公司审核。初审通过后，房开同意陶先生首付40%，剩余的60%房款可通过银行办理按揭贷款。最近，他准备到相关银行办理按揭贷款手续时，银行却要求陶先生的首付要达六成，理由是他曾于2003年通过银行按揭贷款买过房子，尽管该房贷在2008年已经还清，并已于当年出售该房子，但根据“认房又认贷”的原则，陶先生所购买的这套房子已经属于第二套房，首付要提高到60%。而陶先生则认为，当时将资料提供给房开初审时，房开也通过了初审，并约定首付40%，这才与房开签订购房合同。陶先生认为，银行突然提高首付，使他的购房款支付压力增大，甚至超出了自己的支付能力范围。于是，有理由向房开提出退房要求。更何况，当时在房开初审时，就按首付60%的条件购房，他可能会放弃这次购房计划。

　　现阶段因政策调整和房价下跌等因素出现了波及全国范围的“退房潮”，我市也不列外。就在前段时间，我市部分郊县(市)一些新开的楼盘也纷纷出现了大量的退购房源，大多数购房者均因楼市政策的影响，导致相关手续无法办理的现状。对此，浙江高策律师事务所周正平律师认为，购房者要求退房的原因是多方面的。购房者与房开签订了房屋买卖合同，双方应当信守合同约定，全面履行合同义务，毕竟房价下跌属于正常的市场风险，任一方都不能通过恶意毁约逃避风险；但是根据本案的个案情况，根据2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”；同时，依据2009年5月13日生效的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

　　周正平律师认为，购房者是根据房开公司告知的贷款首付比例才与之签订的合同，现由于信贷政策变化对购房者的履行能力造成重大影响，而且这种变化属于不可归责当事人双方的事由，因此购房者可以根据情势变迁的相关规定请求解除合同。另外，如果购房合同已经对解除合同的条件作了相应的约定，购房者也可先依据购房合同的约定要求房开解除合同。