韩世同：原价回购，小心”赔了夫人又折兵”

　　据媒体报道全国已经有20多个楼盘承诺降价补差价，部分楼盘还同意原价回购。为什么会出现一下子这么多承诺降价补差价的楼盘呢？主要还是因为目前调控政策显效，市场成交低迷，楼价开始下降造成的。

　　其实，虽然都是承诺降价补差价和原价回购都是为了促销和回笼资金，但开发商的目的和意图并不完全相同。比较典型的主要有两种情况：

　　一种是为了达到降价促销、回笼资金的目的。例如月初上海新城集团旗下项目嘉定一楼盘称推出100套特价房，单价直降7000元，已跌破成本，均价降为2万/平米；而且更引人关注的是，降价的同时开发商还在购房合同中写入了”最低价保证”，承诺房价下跌的话实行差价赔付。

　　还有一种是为了套现所采取的变相融资。例如深圳的绿景地产旗下的绿景香颂项目宣布推出”保值回购，置业无忧”计划，购房者三年后可以选择原价卖给开发商。开发商表示：”作出这样的举措，是为了给业主规避降价风险。三年后，无论房价涨跌，只要有客户提出申请，公司都会兑现承诺。”

　　表面上看，这些做法并无不妥，既不违法也挺合理，对消费者而言也似乎有利而无害。在过去市场销售不好的时期，广州也有一些楼盘出现或无理由退房和降价补差价的现象，并无因此而出现合同纠纷。

　　但过去广州似乎并没有出现过变相融资性的原价回购承诺现象。不过，2008年9月杭州的开发商金成集团宣称”购买该集团旗下楼盘，3年后可无理由退房，并获得30%的增值款。”这一条款显然要比现在深圳绿景还要吸引人。

　　我认为，对前一种大幅降价后再做补差价承诺的楼盘，不存在退房问题，对购房者和开发商都没有什么风险。只是开发商促销的手段和噱头而已，同时还可以转移舆论和买家对其大幅降价的关注和声讨。

　　但对后面一种变相融资的做法，还是要注意以下三个环节：一是要注意开发商的交楼时间和交楼条件，如果时间过长或不带装修，想要占白住一段便宜的买家可能会落空；二是要看退房有没有折旧、维修等附加条款，如果被开发商设了一些”陷阱”，可能就会陷入合同纠纷；三是要看开发商的实力，如果实力很差而烂尾破产，可能就会”赔了夫人又折兵”。