李骁：假如房价跌50%会发生啥？

　　银监会前主席刘明康近日在财新峰会称，自2008年银监会就要求商业银行进行房地产压力测试，最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行本金仍没有问题。

　　房价下跌50%会发生啥？引用一则微博：房价下跌50%五大连锁反应：1、银行坏账飙升，银行股将重挫；2、房虫崩溃，急于以各种手段自救，抛售股票成不二选择；3、地方政府债务危机加重，不排除抛售国资委所持股权救急；4、投资增速将大幅下降，GDP增速回落7%以下；5、居民财富严重缩水。

　　的确2008年以来银行系统压力测试做了一轮又一轮，结果也越来越乐观，去年还是下跌三成扛得住，今年就变成50%了，不管银行系统怎么乐观，但“狼”却似乎真的要来了，降价潮愈演愈烈，被砸的售楼处也越来越多，看看这些官老爷闷得嘴还能硬多久？

　　去年7月份我发的博文《房价下跌三成银行扛得住谁信？》贴来和读者商榷：“麦格理证券今日表示，第三季中国宏观经济信心调查结果显示，78%的受访者认为至明年一季度末，房价将会下降。45%的受访者预计房价将下跌5%-15%，仅5%的受访者认为房价坚挺，涨幅将超过5%。17%的受访者认为房价将持平，上下波动5%以内，31%认为房价下跌15%-25%，2%认为降幅将达25%以上。

　　该数据显示的是需求的最新动态，而国家宏观调控政策目前看来则是骑虎难下，就算是相关部门想适当放松，迫于舆论压力恐怕也难。12日坊间传言调控放松，股市大涨，一天后三部委即齐声否认，发生在一天内的大逆转，就是测试舆论的晴雨表。

　　如果调控持续绷紧，严格执行，在本人看来，不必再耗费多长时日，楼市价格就将出现明显的松动，联想银行在调控之初高调宣称可以抵抗房价下跌三成的风险，看来就将接受考验，而考验后的事实情形可能并非银行宣称的那般乐观。

　　商业银行房贷压力测试结果显示：

　　兴业银行:若房价下跌30%,其对公房地产贷款不良率将大约上升0.99个百分点,个人住房按揭贷款不良率可能上升0.3个百分点;

　　华夏银行：房价下跌10%的情况下,该行房地产行业(仅开发贷款)贷款不良率将上升0.46%,房价下跌20%下跌不良上升1.73%,房价下跌30%不良上升3.25%。

　　交通银行:房地产价格下降30%，其开发贷款不良率增加1.2个百分点，个人按揭不良率提高0.9个百分点。

　　建设银行:房价下跌30%对其不良贷款的影响“与交行大体相当，可能会略微乐观一些”。

　　民生银行:行长洪琦表示，即使房价下降四成，仍不会影响该行资产质量。

　　压力测试测试的是最坏的情况，但显然上述数据并不能反映最坏情况，常规判断首付款20%-30%，也就是说房价下跌这么多，银行可以持平，甚至有些银行解释更为乐观，今年来房价暴涨，很多首付2-3成的房产，现在即便下跌50%购房者仍然有赚，因此银行不会遭遇断供风险。

　　不过银行可能忽略了两点：一是大量房奴存在人尽皆知，办理银行贷款的收入证明没有几份是真实的，因为房价的大幅上涨，需要归还的房贷早已超出购房者支出安全线，有调研数据显示，超过6成的购房者的房贷支出，占收入的7成以上；

　　二是，客观讲，目前中国的诚信自觉和约束机制都不完善，一但房价下跌，即会有为数不少的人有能力还贷也不还，如果我们的记性不是那么差，上一波调整时，房价刚刚下跌，深圳就发生大规模断供风波，直接或间接的促使中央刺激政策的加快出台。

　　这些还只是房价下跌对银行的直接影响，而且个人房贷是银行最优质的资产，房价下跌对开发贷的影响要比个贷大得多。就以目前楼市行情为例，楼市调整，成交量急剧萎缩，开发商回笼资金遭遇困境，加大开发贷款的坏账风险。2008年调整期间被搁置的地王和破产的公司就是例子。

　　事实上，这仍然是初步的影响，房价持续下跌，那么受到影响的还有和房地产相关的行业，因为房地产业是综合产业，相关联的行业数十个，房地产行业不景气，带来的影响又体现在两个方面：一是影响银行向这些关联行业的贷款；二是影响就业，影响就业反过来又会影响个人房贷，因此，银行的综合风险绝非压力测试中所表现的那么简单。

　　不理解银行们为何草率宣布如此不经推敲的结论，如果仅仅是为调控效果煽风点火也就罢了，如果银行们自己也信了这些稍有头脑便不会信的结论，那么最终倒霉的可能还是国家和消费者。”