世博地块非央企“不嫁”

　　多数觊觎上海世博地块的民营企业，或将被首次出让形成的高门槛拦在门外。

　　10月26日，上海世博区域地块首次现身土地市场。当日，共计有10幅世博区域商务办公地块集中挂牌出让。其中，9宗地块被中国商飞、中信建设、上海电力、山东鲁能、中国华电等13家央企以底价瓜分，成交总价75.79亿元，1宗地块因无人竞买而流拍。

　　这9宗地块的最高楼板价为19144万元/平方米，最低楼板价为13597元/平方米，明显低于周边地价。同时，9宗地块无一例外均只有一家开发商报名且是实力雄厚的央企。

　　业内人士认为，世博园区未来规划主要以商业为主，或将成为另一个新的核心CBD，配合上海建设国际金融中心的目标，承担城市金融区功能。从拿地开发商身份和土地成交价格的低廉可看出，政府更看重开发商的实力。

　　“早已被央企盯上”

　　来自上海市规土局网站的第150号土地公告显示，世博B片区10幅商办地块同时推出，出让面积共计9.22万平方米，建筑面积共计47.15万平方米，起始总价84.2亿元。按照规划，世博B片区规划用地面积18.72公顷，地上总建筑面积60万平方米。数据显示，此次出让的10幅地块，已占到B片区规划用地面积的五成。

　　这10幅地块中的9幅被央企以底价瓜分，业界对此并不感到意外。

　　据知情人士透露，早在今年8月，这10幅地块即已传出央企约定买地的消息。该消息称，当时10家央企与上海世博发展(集团)有限公司签约，准备入驻世博B片区。从出让程序看，这10宗地块从正式发布公告到申请截止仅有2天时间，大大短于招拍挂至少需公示20天的要求，“因为这些地块早已被央企盯上”。

　　同时，成交的9宗地块的价格均明显低于周边地价。克尔瑞上海事业部总监付琦表示，以平均18000元/平方米的楼板价计算，成本约为30000元/平方米，未来该区域的办公楼售价保守估计为50000元/平方米，增值空间可期。

　　某央企人士表示，这些地块的地理位置非常优越，由于地块规划有产业限制，因而商业地块大多不能散卖。“出让方更倾向以高门槛、低价卖给大型企业建造办公楼。这样一来，片区内就会聚集大量的央企总部，从而大大提升周边项目的价值。”

　　蹊跷的流拍

　　10月26日，颇具戏剧性的是，由于一位竞买申请人未到场，进入竞拍环节的上海世博会B片区B03A—02地块流拍。

　　上海市规土局网站10月26日发布的消息称，由于技术原因，需对B03A-02地块交易进度进行调整，具体安排另行通知。

　　资料显示，B03A-02地块东至规划B03A-03地块，南至规划二路，西至规划B03A-01地块，北至博城路。总出让面积约为0.87万平方米，容积率为5，起拍总价8.4亿元，楼板价约为19400元/平方米。

　　对于该地块的流拍，业内颇感意外。21世纪不动产分析师罗寅申推断，出让地块的楼板价与周边相比明显偏低，企业应该很愿意将其收入囊中，主动放弃的可能性较小，可能不是资金及企业方面的原因，或许与该地块的规划变动有关。

　　据了解，世博B片区位于世博园区一轴四馆的西侧，规划范围东临周家渡路，西至长清北路，南临国展路，北至世博大道。由于其具备建设顶级商务区的潜质，所以后续开发一直受人关注。

　　一位不愿透露姓名的央企负责人表示，此次推出的世博片区地块，出让方对于企业落户十分看重，可以说对于入驻的企业做了严格的筛选。流拍不排除因为洽谈企业本身对地块的规划与出让方有所不同，或未达到出让方的要求。“但这并不会导致世博B片区地价的贬值，较高的出让门槛反而有助于推动片区的发展。”